政府住房贷款监管收紧，购房认购战更激烈[实战理财]

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# 上班族Kim Yeonsu（化名）在是否申请公寓预售一事上陷入了深深的纠结。自从独立生活以来，他一直无房，却要抚养三个孩子，住房认购积分也已超过70分，预计有望进入江南地区新建公寓认购中签的“可视范围”。他的收入也相当可观，自认为贷款能力充足。然而，随着本次住房抵押贷款监管突然实施，他不得不重新制定筹资方案。作为最后手段，向父母或熟人借一大笔钱也被列入选项。

# 结婚后在首尔周边新城以“半月租”形式租房的Lee Eonsu（化名）也在重新掂量计算。若考虑到将来出售，他判断首尔市内的新建公寓更有利于资产形成。本打算即便稍微“硬撑”一下，也要争取特别供应机会，但由于贷款监管，资金计划被打乱了。

随着贷款条件大幅收紧，为了置办自有住房，有意认购的人也不得不重新制定策略。在首都圈和调控地区，住房抵押贷款额度被限制在最多6亿韩元。多套住房持有者则完全不能以住房作抵押贷款。已有住房者若想再申请住房贷款，须在6个月内处置原有住房并迁入新居。

首尔公寓。韩联社提供

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中期付款贷款不在本次贷款监管适用范围内，但在入住时办理的尾款贷款则与住房抵押贷款相同，适用6亿韩元的上限。自新规适用日上月28日之后发布入住者招募公告的小区全部纳入适用范围。本月起，随着第三阶段总债务本息偿还比率（DSR）实施，大多数借款人的贷款额度也随之减少。政府释放的信号十分明确：不允许通过“全租挟带买房”的“差价投资”，也要打消人们通过过度杠杆赚钱的念头。在此类高强度金融监管实施的背景下，专家建议，刚性需求购房者应更多关注分譲价格较低的公寓。

由于本次监管导致新房认购时需要自筹的金额立即增加，分譲价格便宜的公寓预计将备受青睐。尤其是建于公共住宅用地上的分譲价格上限制适用公寓，即便在贷款监管出台之前，也已在刚需群体中颇受追捧。根据市场调研机构Zigbang最近发布的资料显示，在适用分譲价格上限制的22个小区中，一顺位平均竞争倍率达到约26.2比1。相反，未适用该制度的50个小区竞争倍率仅约4比1，差距明显。上个月受理认购的东滩2新城“东滩梦之林自然And Desian”在294户募集中吸引了1万2315人申请。

本月供应的分譲价格上限制公寓中，位于京畿道军浦大也米公共住宅区的“大也米站金刚Pentrium Lake Fore”颇为引人注目。该小区由5栋地上最高27层、地下2层建筑组成，共502户，其中452户为一般分譲。

京畿住宅都市公社将在平泽高德地区A4地块分譲“高德自然And How’s D”。计划建设7栋地上最高23层、地下1层建筑，总规模为517户，全部为专用面积84、98平方米户型。KCC建设将在金浦高村建设的“Opus汉江 S위첸”，由9栋地上最高25层、地下2层建筑组成，总规模1029户，全为专用84、99平方米中大户型。业内一位人士表示：“在贷款监管导致筹资更加困难的情况下，以合理价格获得预售是其优势”，并称“下半年限价公寓项目也将持续吸引大量需求。”

在第三期新城等主要地区，公共分譲房源也值得一搏。韩国土地住宅公社（LH）计划在今年第三季度供应约7700户房源。就在本月，南杨州王宿地区将以公共分譲方式推出1776户，另有401户“新婚希望小镇”房源。南杨州真接2地区将分譲包括255户“新婚希望小镇”在内的共1175户。九里葛梅站区域开发区也计划供应1182户“新婚希望小镇”住房。在华城东滩2地区，将首次供应610户“6年后可分譲转换的公共租赁住房”。分譲转换公共租赁是去年首次引入的方式，租户先以租赁方式居住6年，再选择是否转为购买。

下个月还将推出议政府友井地区（公共分譲538户）、果川朱岩地区（新婚希望小镇686户）的认购。即将到来的9月，将供应原州无室地区（公共分譲295户）、南杨州真接2地区（公共分譲405户）、蔚山太和江边地区（公共分譲277户）、始兴河中地区（新婚希望小镇390户）。新婚希望小镇面向住房认购储蓄加入者中的新婚夫妇、准新婚夫妇及单亲家庭等群体，在招募入住者时，会根据收入、申请时居住地区的居住年限、住房认购储蓄缴存次数等因素来确定排序。由于存在收入与资产标准，且会根据已出生子女数量不同而放宽标准的程度也有所差异，因此有意者需仔细确认相关公告。

今年5月，首尔松坡区蚕室 Le-El 公寓施工现场。联合新闻供图

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本次贷款监管仅适用于上月27日之后发布入住者招募公告的小区，在此之前已分譲的小区不在监管范围内。不仅可以获得超过6亿韩元的贷款，首次购房者在购买首套住房时，贷款价值比（LTV）最高还能拿到80%。但在首尔或首都圈新城等高人气地区，由于在特别供应或一、二顺位认购中申请人数已远超供应量，即便产生剩余房源，数量也很可能不多。

对于因未签约、未售出或查出违法行为而产生剩余房源的情况，将通过“无顺位认购”方式办理，普通公寓可通过韩国不动产院“认购Home”平台进行申请。在调控地区，再次中签限制制度适用，被限制再次中签者不得认购；而在非调控地区，则不适用再次中签限制，被限制再次中签者也可以认购，这是二者之间的差异。此后若仍有剩余房源，则以“任意供应”方式进行，在这种情况下，开发企业也可以自行受理申请并进行分譲。

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KB国民银行首席专家委员Park Wongap表示：“此前在首都圈与地方之间，乃至首都圈内部不同地区之间，认购竞争倍率就呈现出两极分化趋势，贷款监管可能会进一步加剧这一现象。”他还称：“在首尔江南等高人气地区，尽管有贷款监管，但仍存在能够自行筹措资金的潜在需求者，因此在认购市场上，‘优胜劣汰’的态势将更加明显。”

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