“贷款监管？根本不愁卖”……圣水1地区，承包大战点燃

by Lee Jieun

Published 15 Jul.2025 08:54(KST)

Updated 18 Jul.2025 07:40(KST)

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Seongsu1地区8月发布招标公告
GS·现代·HDC现代产业开发三方角逐
开发收益不逊江南区
受再开发利好影响别墅交易加速

在首尔汉江沿岸被视为最大再开发项目用地的圣水战略整备区一带，“现金富豪”正纷纷涌入。自上月底开始实施高强度贷款监管以来，尽管如此，市场上仍出现房源极度稀缺的情况。可获得预售权的多户住宅每坪价格已突破1亿韩元。随着各区陆续启动施工单位选定等程序，项目推进速度加快，第一梯队建筑公司接连表达投标意向，市场对再开发的期待感正不断升温。

贷款监管也无动于衷…房源一上市立即成交

据15日整备业界消息，圣水战略整备区1区最快将于下月发布招标公告，并在年内完成施工单位选定。围绕施工单位选定展开的承揽战带动近期项目区内房价大幅波动。推进速度最快的1区，一旦有房源上市，立刻就会成交。

14日，城东区圣水1地区一带的大路旁老旧建筑林立。李知恩记者提供

据1区一带的不动产中介介绍，上月和本月，土地持分为7坪和12坪的多户住宅分别以25亿韩元和30亿韩元易主。土地持分12坪的房产在完成再开发后，可获得约34坪户型的房源。1区一带A不动产中介事务所所长表示：“有许多投资者苦等20亿韩元区间的房源，一旦出现就想马上买入”，但同时也称：“目前至少要有30亿韩元，才能在1区拿到一套房源，而就算有这笔钱，房源仍然极其稀缺，很难在市场上看到。”

尤其是登记为住宅租赁事业者时可享受取得税优惠的专用面积60平方米以下房源，正出现极端供不应求的局面。他解释称：“能够通过登记住宅租赁事业者获得取得税优惠的房源，只要一上市就会马上被买走”，“以30亿韩元成交的土地持分12坪多户住宅，也是业主当天挂牌，当天就完成了交易。”

一带的不动产中介事务所普遍表示，尽管近期出台了金融监管措施，但投资需求仍在不断涌入。2区内A不动产中介事务所所长称：“在这一带，至少要有30亿韩元资金才有可能进行投资，因此因6亿韩元住房抵押贷款监管而资金筹措困难的投资者，原本就不会进入这个市场”，“即便如此，现在只要出现20亿韩元区间、性价比较高的房源，仍有大批人排队等待出手抢购。”

圣水1区三方角逐格局…2～4区也成建筑公司关注焦点

1区的承揽战目前已收窄为GS建设、现代建设和HDC现代产业开发三方角逐的格局。圣水1区组合上月向十大建筑公司确认投标参与意向，结果这三家公司表达了投标意向。

GS建设为拿下圣水1区，长期以来持续投入精力。其过去在新盘浦4区等江南地区积极累积承揽业绩，而圣水1区被视为在汉江沿岸核心地段进一步强化承揽竞争力的战略要地。GS建设计划与世界知名建筑设计事务所“David Chipperfield Architects”合作，推出差异化设计，并与拥有超高层地标设计经验的全球工程企业“ARUP”开展技术合作。

14日，在城东区圣水2地区一带，老旧的低层建筑连片林立。李知恩记者提供

近期在龙山整备仓库前面1区插旗成功的HDC现代产业开发，也在圣水1区提出了类似的开发型承揽战略。其不再局限于单纯施工，而是通过直接进行产品企划并全面负责运营的方式来实现差异化。在龙山整备仓库承揽战中，该公司提出将把龙山站前面公园地下空间与铁路医院用地开发项目相结合，把整备仓库一带打造成“HDC Town”，从而赢得了组合成员的支持。预计现代建设也不会轻易放弃这块规模达2万亿韩元级别的大型项目用地。现代建设将高端品牌“THE H（The H）”作为主打，强调突出首尔林和汉江景观的特色设计。

1区兼具可同时享受汉江与首尔林景观的区位优势和宽阔用地面积，具备不逊于江南地区的项目收益性。作为四个分区中招标进度最快的区域，一旦拿下1区，就有望凭借先发优势进一步争取其他分区的施工权。随着首尔市放宽对汉江沿岸建筑高度的限制，市场对于有望建设最高约250米超高层地标栋的期待也在不断升温。

预计将于今年9月发布施工单位招标公告的2区，也引来三星物产、POSCO E&C和DL E&C的高度关注。起初，2区被认为将是POSCO与DL E&C的正面对决。然而，三星物产以同时承揽2区、3区和4区，并将这一带整体打造为“Raemian品牌小镇”的战略切入，使得三方角逐的局面愈发明朗。预计2区每坪（3.3平方米）施工成本约为1100万韩元。

建筑业界相关人士表示：“圣水战略整备区位于汉江沿岸，项目收益性也很好，可以说所有建筑公司都对这里保持高度关注”，“此外，由于汉江沿岸这一特殊区位，还具备可以应用多种特色化设计的优势。”