“拿到6亿也没法申请首尔公寓”叫苦连天…贷款监管给建筑业泼冷水

有观点认为，政府发布的“住房抵押贷款监管”后续影响将给建筑景气泼冷水。随着尾款贷款额度被限制在6亿韩元，可参与认购的需求大幅缩减，楼盘能否热销已难以保证。目前未售出房源积压，建筑企业本就站在生死关头，其住宅供应计划亮起红灯。政府为了遏制因住房供应不足而飙升的房价，祭出强力监管措施，但舆论指出，这反而可能阻断新增住房供应之路，引发恶性循环。

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主要证券公司1日通过报告指出，近期政府的贷款监管很可能对首都圈预售市场产生负面影响。Shinyoung证券研究员 Park Sera 表示：“无论预售价和地段如何，整体上都会对民间预售供应产生负面影响”，“开发商在优质地段推进预售时也可能感到负担。”她还补充称：“江南也会受到影响。”

根据政府强化贷款监管的方案，在首尔等首都圈取得新房预售权的购房者，若以住房为抵押申请尾款贷款（仅中期付款贷款例外），超过6亿韩元的剩余预售款必须由购房者自行筹措。以“国民户型”（专用面积84平方米）为基准，预售价超过15亿韩元的首尔主要区域，购房者需以现金筹措数亿韩元尾款。政府打出“保护实际居住需求者”的监管旗号，但现实却演变为“只有现金富裕者才能参与认购”的市场。

一旦认购需求萎缩，建筑企业的新建住房供应进度将面临紧急状况。对于依靠预售款筹措工程款的“预售不良项目”而言，若认购结果不佳，将无法获得足够流动性，项目推进就会受阻。Eugene投资证券研究中心分析称：“随着首都圈民间认购需求减弱，部分项目开工延迟或预售率恶化在所难免”，“（建筑企业的）现金流风险可能扩大。”Samsung证券研究员 Lee Kyungja、Kim Jaewoo、Heo Jaejun 预计：“短期内对建筑企业业绩的影响有限，但若预售景气低迷，中长期业绩波动性将会加大。”

证券公司普遍指出，在首都圈供应不足与房价上涨这一结构性矛盾尚未解决的情况下，金融监管可能成为导致“供应萎缩”的又一原因。一旦处理不当，就可能进一步扼住首都圈住房供应的咽喉，加剧长期价格不稳定的局面，相关忧虑正在加深。

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也有观点认为，由于首都圈贷款监管趋严，地方房地产市场有望回暖。NH投资证券研究员 Lee Eunsang 表示：“首都圈中低等级地段的预售与开工可能增加”，“相较大型企业，中小型企业更有望受益。”Samsung证券则分析称：“考虑到（无贷款监管的）地方地区的需求分散以及未售出房源收购政策，地方风险有望得到缓解。”

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