“房价短期企稳却逆风打击刚需购房者”……专家眼中的超强力贷款监管
还需同步推进供应对策
从28日起，住房抵押贷款额度将缩减至不足6亿韩元，同时自住义务也将被强化。以江南三区和麻浦区等高价公寓为目标的刚性需求群体之间，传出连“置业阶梯”都被拆掉的叹息声。
对于政府前一天公布的“紧急加强家庭负债管理方案”，房地产专家认为，由于这是针对江南圈等过热地区的高强度贷款监管措施，短期内有望起到稳定市场的效果。但也有不少担忧认为，这会加大刚需群体，尤其是年轻一代的购房难度，并诱发外围地区的“气球效应”。舆论指出，在缺乏供应对策的情况下，一味依赖监管的做法存在明显局限。
短期市场稳定效果可期
专家普遍评价称，此次对策在短期内有望给近期呈现过热态势的高价公寓市场踩下“急刹车”。
KB国民银行首席房地产专业委员 Park Wongap 表示：“这是精准瞄准江南圈和汉江带（麻浦·龙山·城东·广津）等过热地区的高强度监管”，“随着需求下降，高价公寓密集区域将进入‘歇一口气’的盘整阶段。”
他指出：“认为江南公寓只有现金富人才能买得起，这是一种很大的误解”，“实际上很多人是通过大量贷款购房，因此本次监管将对江南圈和汉江沿线公寓产生最大影响。”
Woori银行房地产研究实验室室长 Ham Youngjin 也表示：“住房抵押贷款额度限制和自住义务强化，实际上具有切断‘差价投资’（利用全租押金和贷款进行投资）的效果”，“将对汉江带的过热氛围起到刹车作用。”
汉阳大学城市工学系教授 Lee Changmu 同样认为：“大幅强化自住义务，已成为接近土地交易许可区水平的强监管”，并预测短期内市场将出现萎缩。
“只有平民和青年更无所适从” 刚需负担加重
但对于刚需群体，尤其是高度依赖贷款的20～30多岁人群而言，担忧更大，认为本次对策反而成为他们置业的“入场门槛”。
Lee Changmu 教授指出：“将贷款额度限制在6亿韩元的措施，可能会对资产较少的刚需购房者造成打击”，“高价公寓持有者可以依靠自有资金购房，但刚需购房者的机会会减少。”
韩国资产管理研究院院长 Ko Jongwan 表示：“在缺乏实质性扩大供应方案的情况下，连‘首次置业贷款’都被限制，使得年轻一代购房更加困难。”
Ham Youngjin 室长也称：“这种突如其来且罕见的监管发布方式，难免会引发不满情绪”，“连‘基石’、‘支柱’等主要面向低收入群体的政策性贷款都一并限制，可能被批评为过度。”
有观点认为，如果首尔热门区域的需求被抑制，需求可能会转向中低价公寓密集地区，出现所谓的“气球效应”。
Ham Youngjin 室长表示：“需要密切关注，位于6亿～8亿韩元价位房源集中的‘老道江’（芦原·道峰·江北区）、‘金冠区’（衿川·冠岳·九老区）等外围地区是否会出现气球效应。” Ko Jongwan 院长也预测称：“外围地区房价有可能出现躁动。”
不过，Park Wongap 委员指出：“首尔外围或首都圈中低价公寓密集地区，相比首尔中心热门区域，受到监管的影响会小一些，但由于贷款时附带‘必须居住6个月以上’的条件，这些地区要想获得明显的反向利好也存在局限”，判断气球效应未必会很大。
全租市场出现不安征兆
对全租市场的担忧也在同步升温。Park Wongap 委员指出：“由于贷款时产生‘6个月内必须迁入’的义务，购房后必须先迁入自住”，“由此可能导致全租和月租的可供流通房源减少。”他还表示：“在公寓入住量减少、又因别墅全租诈骗余波导致需求集中涌向公寓全租的情况下，全租供需失衡可能进一步加剧”，“有必要强化监测。”
Ham Youngjin 室长也强调：“全租贷款保证比例已从90%下调至80%，再加上市场对基准利率下调的期待，可能同时出现全租价格上涨和‘月租化’现象”，“承租人的居住负担可能加重，因此需要加强监测。”
地方方面，由于此次对策的适用对象中被排除在外，预计相对影响较小。Park Wongap 委员表示：“地方被排除在本轮监管对象之外，市场有可能重新回暖”，“通过债务偿还能力总量限制（DSR）豁免、竣工后滞销房源税收优惠以及推进公共企业迁往地方等因素，地方市场有望进入相对‘筑底’阶段。”
Ham Youngjin 室长同样指出：“地方没有适用本次监管，全租贷款保证比例缩减也主要发生在首都圈，因此地方住房市场可能会略有回暖”，“为防止需求扭曲，有必要采取追加应对措施。”
对政策实效性的质疑……亟需供应对策
也有观点认为，政府反复推出贷款监管措施，难以真正取得实效，对此持怀疑态度。
建国大学名誉教授 Son Jaeyoung 指出：“过去文在寅政府时期也曾禁止对超过15亿韩元的住房发放贷款，但价格反而上涨”，“这次最终也只是‘抓住没钱的人’，而现金富人几乎不受影响。”
他表示：“比这更强的监管都被证明无效。结果是有现金的人毫发无伤，反而是无房者愈发艰难。”他还称：“虽然政府提到有可能扩大监管地区，但要改变市场走势并不容易”，“如果政策跟不上现实变化，最终只会让刚需购房者被边缘化。”
大韩建设政策研究院研究委员 Lee Eunhyeong 表示：“此次措施是通过人为压制市场、诱导短期交易萎缩的高强度监管，与以往调整住房抵押贷款比率（LTV）的做法完全不在一个层级”，“尤其是在不区分刚需购房者和多套房持有者的情况下，一律设定统一贷款上限，在过去都难以找到类似强度的先例。”
他接着表示：“眼下或许能看到部分效果，但仅凭这些，远不足以期待长期政策成效”，“只有在物价稳定等宏观经济走势同步配合的情况下，才有可能真正带来市场稳定。”
着眼降息的前置性举措
部分专家将本次对策视为“降息前的预备动作”。一位要求匿名的房地产专家表示：“此次对策与其说是要压低房价，不如说更侧重于抑制快速膨胀的家庭贷款。”他指出：“在消费低迷加剧的情况下，政府需要动用货币宽松这张牌，但由于家庭负债压力巨大，只能先从收紧贷款入手。”
他接着表示：“在供应条件不变、利率下调的情况下，既有购房者没有理由急于抛售，需求虽会萎缩、成交量可能减少，但房价要真正转跌却并不容易”，“这种监管难以长期持续，如要实质性撼动价格，必须出现大规模供应等更强的变量。”
韩国银行同样在考虑降息，但也在结合家庭负债增加等因素，对节奏进行调控。韩国银行副总裁 Yoo Sangdae 于24日的记者座谈会上表示：“在检查物价走势的同时，还会综合考虑家庭负债、外汇市场以及金融稳定状况”，“我们多次提到，正是由于家庭负债、外汇市场和金融稳定状况，才对降息时点和节奏进行调节，现在更想强调这一点，这些都是不容忽视的考量因素。”市场普遍认为，韩国银行有较大可能在10月下调一次基准利率。
专家一致认为，缺乏供应对策是本次方案的决定性局限。
Ko Jongwan 院长表示：“差价投资、多套房持有者和外地人投机性需求可能会减少，但在保护刚需购房者、稳定投资心理方面存在局限”，“这并非根本性解决方案，必须配合包含供应对策在内的追加措施。”
Ham Youngjin 室长也指出：“虽然地方不在监管适用范围内，部分地区略有回暖迹象，但全租与月租的供需失衡可能加剧，刚需购房者也有向外迁移的可能”，“为防止市场扭曲，必须将监管与供应并行推进。”
刚需购房者应对策略
Park Wongap 委员建议：“与其按卖方要价‘不问青红皂白’地接盘，更有必要集中关注因监管影响而抛出的急售房源，进行有选择性的接近。”
他还表示：“既然贷款门槛提高，在签订购房合同前，务必亲自前往银行网点确认可贷金额”，“应当先确认贷款，再签订合同，这样更为稳妥。”
尤其是在一套房持有者“换房”方面，他强调：“必须遵守‘先卖后买’的原则。”
他警告称：“无论是从非热门区域换往热门区域，还是在非热门区域之间置换，如果采取‘先买后卖’的方式，风险都极高”，“在匆忙购入新房后，如原有住房迟迟卖不出去，可能会陷入非常棘手的局面。”
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