[实战理财]“2021年既视感”只是海市蜃楼…拍卖市场也掀起“优质一套房”热潮

by Lee Jieun

Published 25 Jun.2025 09:00(KST)

Updated 25 Jun.2025 14:26(KST)

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首尔中标价率接近100%
江南三区中标率不足50%
优质房源高价精选成交
比起竞价投标物件分析更重要

#上个月在法院举行的麻浦Xi二期公寓专用面积85㎡拍卖中，有55人参与竞投。由于竞买人蜂拥而至，该公寓最终以21.5333亿韩元成交，比评估价（16.5亿韩元）高出约5.0333亿韩元。成交价率（成交价相对于评估价的比例）达到130.9%。

#今年4月拍卖的北阿峴洞斗山公寓专用面积60㎡，以8.53亿韩元成交，比评估价（8.3亿韩元）高出2300万韩元。该公寓在今年3月首次拍卖后流拍一次，最低价一度降至评估价80%（6.64亿韩元）。在随后举行的第二次拍卖中，竟有多达40人参与竞买，成交价率达到102.77%。

最近首尔公寓拍卖市场掀起了“只买一套优质住房”的热潮。联合新闻提供

近期，首尔公寓拍卖市场同样刮起了“只买一套优质房”的风潮。尽管成交率不高，但资金集中流向投资价值较高的优质标的，使得成交价率创下3年来新高。与2021年几乎所有一上拍就被抢购一空不同，目前只有投资价值已获验证的部分小区才会被选择性拍下。

据地地拍卖（GgiGgi Auction）25日消息，上个月统计的首尔公寓拍卖成交价率为97.7%。这是自2021年6月（119.0%）以来时隔3年再次创下的最高水平。成交价率超过100%，意味着标的物最终以高于初始评估价的价格成交。

成交价率上升的趋势正在向整个首尔扩散。高价公寓扎堆的江南三区（江南·瑞草·松坡）上个月的成交价率为100.1%。江南三区的成交价率已连续3个月保持在100%以上。老道江（芦原·道峰·江北）地区上个月的成交价率为89.90%。该地区的成交价率在去年1月仅为78.20%，到同年12月已飙升至89.5%，今年3月起连续两个月维持在90%以上。

担忧重演2021年火热行情……但成交率低迷成限制因素

部分观点认为，2021年的拍卖“火热行情”正在重演。2021年6月，首尔公寓成交价率曾达到119.0%，这是地地拍卖自2001年开始统计相关数据以来的最高值。同年5月，江南三区和老道江地区的成交价率也分别飙升至113.9%、117.1%，远超100%。

拍卖标的数量减少的走势也与当时相似。一般而言，拍卖标的减少多出现在房价上涨期。当将公寓拿到普通房地产市场出售比走拍卖程序更有利时，债权人往往会撤回拍卖。今年的拍卖进行件数大幅减少。江南三区上个月的拍卖进行件数为36件，较去年10月（62件）几乎减半。老道江地区的拍卖标的也从去年10月的80件缩减至上个月的60件。

在房地产市场过热的2021年，江南三区和老道江地区的拍卖标的数量一度缩减到个位数。尤其是老道江地区，在同年8月甚至出现了拍卖标的为零的情况。

不过专家认为，当前的拍卖市场还不能简单认定为与过去相同的“火热行情”。理由是与2011年相比，成交率有所下降。上个月江南三区和老道江地区的拍卖成交率分别仅为44.4%、53.3%。除去今年4月（64.3%）外，江南三区上半年各月的成交率均未能突破50%。老道江地区的成交率在去年2月一度跌至33.3%。而在2021年，除11月至12月外，江南三区的成交率大多在70%以上，其中有5个月（1月、5月、7月、9月、10月）成交率达到100%。老道江地区同年也有累计6个月出现“上拍标的全部成交”的情况。

法律事务所Myeongdo拍卖研究所所长Kang Eunhyeon表示：“要想拍卖市场持续呈现过热态势，必须同时出现成交价率和成交率的同步上升。虽然上个月首尔拍卖市场的成交价率已接近100%，但与过去的火热行情相比，成交率并未形成有力支撑。”

只有高价值标的高价成交……“选择性成交”增多的拍卖市场

专家分析称，今年拍卖市场出现了“选择性成交”的趋势，因此成交价率与成交率之间未能形成同步（耦合）关系。资金只选择性地流向投资价值较高的部分标的，导致成交价率和成交率之间的差距不断拉大。与买卖市场类似，在高利率、资本利得税负担以及市场监管担忧等因素影响下，“不问青红皂白的投资”变得困难，资金正集中流向地段优越的“那一套优质住房”。

地地拍卖高级研究员Lee Juhyeon表示：“在成交率偏低的情况下成交价率却偏高，说明投资需求只选择性地涌向特定公寓，并且愿意以高价将其拍下。”Kang所长也补充称：“2021年不仅是公寓，小型写字楼、公寓楼等所有上拍标的都吸引了大量投资者蜂拥而至；而今年则呈现出只有具备重建利好或地段突出的少数公寓，才会有投资者出高价竞得的氛围。”