20名中国人凑钱团购…“史上级牛市”下城东区中介却愁眉不展
12年来周涨幅最大…城东区公寓屡创新高
“房价涨了 收入却没怎么涨”…中介业界称“这就是硬扛的买卖”
供应不足 自住房源消失…高位担忧下买盘情绪依旧涌入
疑有中国资金流入…“20人凑钱买1套”畸形结构
今年以来，首尔城东区迅速崛起为全国最火热的房地产市场。以金湖、玉水、杏堂一带为中心，主要小区接连出现以历史最高价成交的案例，本月第三周（截至16日）公寓价格较前一周上涨0.76%，为全国最高涨幅。同时，这也是自2013年4月第五周以来，时隔12年多出现的最大单周涨幅。今年累计涨幅也达到4.70%，在首尔各区中仅次于江南三区。随着过热态势日益明显，有舆论认为，城东区很可能被指定为调整对象地区、投机过热地区或土地交易许可区等，相关调控措施被广泛提及。
但一线中介的感受却大不相同。有观点指出，在基于不安心理的买入需求、外资搅动市场、供应缺位、可实际自住房源消失以及中介佣金收入停滞等多重因素叠加之下，城东区市场正陷入表面过热与成交失踪并存的“双重结构”。
22日，在城东区玉水洞、金湖洞、往十里一带，多名中介一致表示，“从业以来从未见过这样明显的卖方优位市场”，但同时又称，“只是叫价在涨，最近几乎没有成交”。他们指出，原本有望成交的房源大多已被消化，目前剩下的多是楼层较低、带全租（传贳）或仅仅挂出高价的房子。由于供应不足、调控前景不明以及外资流入等因素交织，刚需购房者被迫陷入“现在不买以后更买不起”的心理，但真正能买来自住的房源却几乎不存在。
根据国土交通部实价交易系统数据，城东区主要小区要么在实价上创下历史新高，要么报出的叫价逼近历史高位，呈现出明显的过热态势。玉水洞e편한세상옥수파크힐스（e Pyeonhansesang Oksu Park Hills）专有面积84㎡户型，本月15日以24亿3500万韩元成交，创下新高。考虑到去年年底成交价还在20亿韩元左右，短短半年便上涨约4亿韩元。金湖洞的e편한세상금호파크힐스（e Pyeonhansesang Geumho Park Hills）84㎡户型也在本月5日以21亿韩元成交，刷新纪录。杏堂洞“首尔林River View Xi”84㎡户型则在上月以24亿5000万韩元成交，改写最高价纪录。多名公认中介表示，“房源几乎已经断档”，“过去常说买方看4次房才成交1次的所谓‘四战五胜’，如今也成了过去式”。他们称，潜在需求极为旺盛，但由于缺乏可售房源，成交极为困难。
中介们普遍表示，虽然房价上涨，但实际中介佣金收入并未大幅增加。现行规定中，成交价在15亿韩元以上的公寓，中介服务费率上限为0.7%，但真正能按上限收取的情况极为罕见。玉水洞一位公认中介称，“做了10年生意，能按上限支付中介费的客人只有一位”。下往十里洞的一名中介也表示，“即便连登记、合同文件准备等全部工作都包办，最终收到的佣金也不到上限的一半”，“所以大家都说这是一门‘硬撑着干’的生意”。
随着自行办理登记手续的做法普及以及信息不对称逐步缓解，买方的议价能力有所提升，但法律责任仍高度集中在中介身上，引发不少抱怨。有中介表示，由于以“异常交易”为由展开的首尔市检查日益趋严，“只要出一次差错，就可能被处以数百万韩元的罚款”，在这种压力下，选择关门只做电话营销的中介越来越多。往十里“Centras”一带有房产中介就称，为了躲避检查，最近曾有近一个月时间“偷偷营业”。
对于外资流入的担忧也在加剧。有中介指出，在高价小区为中心，中国资金正以现金出手购房。往十里一位公认中介表示，“例如20名中国人凑资，由其中1人以20亿韩元购买一套公寓，日后出售时再按比例分配收益，这样的方式正在用来‘扫货’首尔房产”。他还表示，“中国人对重建、再开发预定地块以及高价小区的收购正在增加”，“这可能成为推高房价的原因之一，当局有必要采取限制措施”。
由于舆论不断指出外资资金正在扭曲市场，这一问题已推动制度改进的动作。首尔市本月15日公布了“强化外籍人士房地产交易管理体系方案”，将引入包括资金筹措计划书核查、自住与否检查、征收履行强制金等在内的监管机制。首尔市还将与国土交通部协作，并行开展异常交易筛查调查。国会方面，也已提出《房地产交易申报法修正案》草案，规定外国人在投机过热地区或调整对象地区取得土地时，必须事先获得许可。该法案还包含将“互惠原则”义务化的内容。
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
