“比一杯咖啡还便宜的地价”……起拍价3000韩元的梁山农地

最近，庆尚南道梁山市一处农地以最低价（最低拍卖价）3000韩元登上了法院拍卖平台。这是拍卖统计开始汇总以来史上最低金额。投标保证金仅为900韩元。

据不动产竞拍数据公司GgiAuction（지지옥션）13日消息，位于庆尚南道梁山市上北面内石里的2.5坪（8.4㎡）农地，已在釜山地方法院蔚山支院第9民事执行部进入拍卖程序。该标的物的整体面积为40㎡，其中债务人约19分之4的持分为本次拍卖对象。整体所有者共有5人。

该标的物的评估价为16万8400韩元，但无人投标，连续12次流拍后，最低投标价降至3000韩元。自2001年开始统计法院拍卖数据以来，这是史上最低金额。

庆南梁山市上北面内石里的8.4平方米农地，在蔚山地方法院第9民事执行科公开拍卖，经过第12次流拍后，最低价降至3000韩元。GgiAuction截图。

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投标保证金为900韩元。通常投标保证金按拍卖标的最低价的10%确定。就本案而言，照理应定为300韩元，但在第12次拍卖中，以2万韩元竞得该土地的竞买人未缴纳成交价款，导致保证金被加收。第13次拍卖预计于下月9日进行，如再度流拍，最低价将降至2000韩元，投标保证金为600韩元。

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在该标的物进入拍卖之前，曾创下最低价纪录的是位于全罗南道莞岛郡金堂面佳鹤里的1.8㎡道路用地。该土地于2022年在光州地方法院海南支院进入拍卖，经历4次流拍后，在第5次拍卖中最低价降至5000韩元，之后以2万1000韩元成交。该道路最初评估价为1万4525韩元，在第3次拍卖中曾以7999韩元成交，但竞买人未缴纳成交价款，又被重新移送拍卖。该标的物同样仅出售整体面积的4分之1，为“持分拍卖”。

不过，即便竞得该标的物，似乎也难以将这块农地用于个人用途。由于“持分拍卖”的特性，竞得的只是共有物的份额，如未经其他共有人的同意，无法处分整宗不动产，也不能随意使用。此外，推测地块内部存在坟墓，具有成立“坟墓基地权”的可能性。所谓坟墓基地权，是指即使坟墓坐落在自己的土地上，也不得擅自处置他人坟墓的权利。

GgiAuction高级研究员Lee Juhyun表示：“该标的物因持分拍卖的特性，所有权人众多，加之存在坟墓基地权，无法单独行使完整的财产权。”

通过共有物分割诉讼来整理持分权也是一种方法，但专家分析认为，鉴于其“小额拍卖”的特性，实现可能性很小。

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EH拍卖研究所所长Kang Eunhyun表示：“也可以通过共有物分割诉讼，将整块40㎡的土地移交拍卖，再按持分比例分配成交价款，但由于最低价过低，现实操作难度较大”，“不过，从以一杯咖啡的价格——3000韩元就能买到2.5坪土地这一点来看，仍值得关注。”

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