“买家排队要买”房源一上架立刻成交…火热的木洞[现场直击]
上个月仅55宗申报成交
受重建预期影响房源锁死
后排小区抛售前排小区出现买入力度
维持再初换气氛成阻碍
“上周木洞1小区3套专有面积66㎡（约27坪）的房源刚一挂出，一周都不到就全部成交了。想买的人很多，可是几乎没有房源，连中介也只能干着急。”（首尔阳川区木洞A房地产中介公司代表）
10日，记者来到首尔阳川区木洞新市街公寓6小区。即便是工作日的下午，各家中介门店内也都有一两名顾客坐着咨询。即使是暂时没有顾客的中介，也同样忙碌不已。敞开的门缝间，不时传来“请问有房源吗？”向附近中介打听的电话声。小区外侧，三星物产、现代建设、乐天建设等一线建筑公司悬挂的“祝贺批准成立重建组合”横幅接连不断，重建预期一目了然。不仅6小区，5小区、1小区周边的中介门店也每隔约20分钟就有顾客进出，人流不断。
随着重建项目快速推进，木洞新市街公寓一带房价大幅波动。继上月创下申报价（成交申报价）纪录的交易超过50笔之后，如今又出现了因房价上涨导致房源“锁死”的现象。
两个月内申报价交易72笔…各小区价格大约上涨2亿韩元
根据11日公寓实价交易平台“Apartment To Me”的统计，上月木洞新市街公寓1至14小区共成交303笔买卖，其中有55笔创下申报价新高。这意味着在需求集中之下价格被推高。截至本月10日，申报价交易已达17笔。
前排小区和后排小区在过去两个月里都上涨了约2亿韩元以上。前排小区指行政区划上属于木洞的1至7小区，后排小区则是属于新亭洞的8至14小区。木洞6小区上月一套专有面积66㎡的房源以21.5亿韩元刷新申报价纪录。自今年3月（19.8亿韩元）以来，两个月内上涨了1.7亿韩元。木洞5小区同样是一套专有面积66㎡的房源，于上月28日以22.5亿韩元创下申报价新高。今年3月和4月，同一面积分别以19.2亿韩元、21.8亿韩元易主。几乎每成交一套就会刷新一次申报价。后排小区中的木洞11小区和14小区，专有面积51㎡、55㎡的房源上月也分别以14.8亿韩元、15.9亿韩元创下申报价纪录。
有传言称，现场甚至还有比公开的申报价高出数亿韩元的成交案例。附近一家房地产中介表示，木洞5小区一套26坪（65㎡）的房源据悉上周以25亿韩元成交。现场还传出消息称，上月以20.7亿韩元创下申报价纪录的木洞1小区65㎡房源，上周也以22.4亿韩元再次易主。
重建提速后…卖掉后排小区转投前排小区的动向显现
以木洞6小区为首，14个小区的重建项目提速，被分析为在对房价上涨的期待下投资需求集中涌入的结果。木洞新市街公寓是总规模达2万6629户的首尔西南圈代表性老旧小区。目前1至14小区全部已步入重建轨道，其中6、8、12、13、14小区已完成整备区划指定公告。其余小区也已完成整备计划公示，预计将在年内完成指定公告。
其中，以重建进度最快的木洞6小区为中心，投资需求正向前排小区集中。木洞6小区于上月10日召开创立大会，并在同月22日获得组合成立批准。木洞6小区未经过组合成立推进委员会阶段，而是直接利用“直接成立组合”制度来加快项目进度。通常从组建推进委员会到获得组合成立批准需耗时约3年9个月。
随着重建时钟加速，市场上甚至出现了卖掉后排小区房子、搬到前排小区的动向。尤其是在14个小区中，与5号线木洞站相连、区位条件最优的7小区，容积率较低、项目收益性较好的5小区，以及重建进度最快的6小区，备受青睐。
附近一位房地产经纪人表示：“考虑重建进度的投资者偏向6小区，重视区位或项目收益性的则更想要7小区或5小区。1小区虽然有热电联产发电厂建设的担忧，但作为一处具备性价比的小区，仍然很有人气。”他接着透露：“以7小区为例，即便是相同面积，价格也比其他小区高出约1亿至2亿韩元。不过，咨询卖掉后排小区房源、转而选择前排小区的顾客相当多。”
这种情况预计在一段时间内还将持续。需求大量涌入，而房源却在快速消失。由于对房价上涨抱有期待，房东们纷纷收回挂牌房源。目前以木洞6小区为例，在总计1362户中，市场上仅有3套专有面积95㎡和47㎡的房源在售。木洞7小区内最受投资者追捧的27坪（专有66㎡）房源只有两套在市场上挂牌，卖方要价分别为26亿韩元和27亿韩元。木洞5小区附近B房地产中介公司代表表示：“30坪段的房源几乎绝迹。即便是已挂牌的房源，因房价持续攀升，房东也表示要暂缓交易。”
Kim Jekyung To Me不动产咨询公司所长表示：“原本在江南寻找投资价值较低的非调控地区的需求，在土地交易许可区扩大指定之后，转投到了地段优质的木洞。木洞重建小区项目收益性好，预计未来还将吸引更多投资需求。”
相反，自新政府上台以来，重建超额收益回收制度（简称“重超回”）废除前景变得不明朗，这一点正成为一大障碍。过去，President Lee Jaemyung曾表示：“通过重建获取过度利益的行为，应当为社会公共利益予以回馈”，明确表态将维持重超回制度。
Kim所长表示：“像木洞这样项目收益性较好的公寓小区，如果实施重建超额收益回收制度，可能需要承担相当可观的金额。重超回是否实施，将成为项目的一大变量。”
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