办公公寓也被带火…仅首尔因“公寓替代效应”价格和成交量双双上涨
交易量增长23%，买卖指数时隔2年转为上升
月租收益率4.78%，为2020年以来最高，投资需求涌入
供应2年骤减78%，需求集中点燃房价
继首尔公寓之后，办公型公寓市场也开始升温。今年以来交易量实现两位数增长，买卖价格也在结束两年跌势后开始反弹。在首都圈住房供应严重不足的背景下，分析认为，这是实质性自住需求从公寓转而选择办公型公寓的结果。
10日据国土交通部实际交易价格系统统计，今年1月到上个月，首尔办公型公寓成交量为5756套，较去年同期的4683套增加22.9%。随着交易回暖，买卖价格也转为上涨。KB不动产统计的首尔办公型公寓买卖价格指数今年上涨0.27%，目前为123.83。虽然涨幅不大，但时隔两年多重新转为上行，具有一定意义。同一时期全国平均为-0.27%，与首尔以外地区仍在下跌形成鲜明对比。
该指数在2022年以125.76见顶，之后2023年（124.05）、2024年（123.49）连续两年下跌，今年开始转为上涨。分析认为，在首尔住房供应不足、普通公寓价格飙升的情况下，寻求公寓替代品的刚性自住需求和看好月租收益率上升的投资需求一同涌入所致。上个月首尔地区办公型公寓的租金收益率平均为4.78%，为月度数据自2020年以来最高水平，自2022年8月（4.29%）以来已连续33个月上升。包括永登浦区、阳川区、铜雀区在内的西南圈今年以来上涨0.61%，涨幅最大。麻浦区、西大门区、恩平区所在的西北圈上涨0.24%，东北圈上涨0.08%，东南圈上涨0.06%，分列其后。市中心圈则唯一出现下跌（-0.09%）。
也有小区的成交价已超过办公型公寓市场活跃的2020～2021年时的实际成交价。江南区“道谷Prugio”专用面积113平方米的房源今年4月以17亿韩元成交，创下历史最高价，这是自2021年4月以来时隔4年再度刷新纪录。此前几乎没有成交，时隔数年便改写最高价。瑞草区“瑞草Trapalace”专用面积84平方米房源也在3月以11亿韩元易主，较此前最高价大涨4亿韩元，系时隔4年4个月创下的新高。不仅江南区，其他地区与公寓格局相似的中大户型办公型公寓小区也表现强势。阳川区代表性的居住型办公型公寓“现代Hyperion”专用面积137平方米房源上月以26.6亿韩元成交，“木洞Paragon”专用面积82平方米房源则以14.6亿韩元成交，双双刷新最高价。
与炙热的需求不同，供应并未跟上。今年首尔计划入市的办公型公寓为3103套，较去年的4077套减少23.9%。与2023年的1.4479万套相比，更是骤减78.6%。由于施工成本、融资成本上升等因素导致项目盈利性恶化，许可审批和开工接连推迟。政府方面对专用面积不超过60平方米、且取得价格不超过6亿韩元（以首都圈为基准，地方为3亿韩元以下）的居住型办公型公寓给予优惠，在征收取得税、综合不动产税、转让所得税时，将其从住房套数中予以排除的特例延长至2027年。然而，舆论认为，供应恢复仍存在局限。
LS证券研究员 Kim Saeryeon 表示：“从全国范围来看，办公型公寓交易几乎可以说是停滞不前，市场极度萎缩。”她分析称：“这是因为与公寓相比，其资产价值跌幅更大，形成了‘学习效应’，体现出市场偏好的明确分化。”但她同时补充说：“受益于区位溢价和替代居住需求的流入，首尔办公型公寓呈现出例外性的走势。”
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