房地产在有意排除中两极分化加剧…连整备与租赁都成“巨资”战场

by Choi Seoyoon

Published 01 Jun.2025 06:20(KST)

Shinyoung证券发布下半年房地产市场展望报告

房地产市场正以资产规模较大的机构和法人为中心快速重组。并非个人而是“大额资金”主导交易，有分析指出，市场两极分化正从地区差距扩散为市场参与者之间的差距。

1日，Shinyoung证券在以“两极分化与民粹主义”为主题发布的下半年房地产市场展望报告中指出，“在第21届总统大选之前，各处都能捕捉到两极分化与民粹主义的迹象”。报告称，尤其是在城市更新项目和租赁住房领域，因资本实力不同而产生的参与差距日益明显。

住房市场在“有意排除”中加剧两极分化

从南山眺望的首尔市区公寓小区。联合新闻提供

Shinyoung证券研究员 Park Sera 在报告中将下半年房地产市场走势概括为两条路径。一是为实现国土均衡开发而扩大公共投资。各总统候选人纷纷将扩大广域铁路网和基础设施投资作为竞选承诺，并提出将国会及总统办公场所等迁往世宗市、在二次电池专业产业园区培育可再生能源发电等计划。Park研究员表示：“产业园区建设、交通网改善等基础设施投资将刺激地方房地产市场，并可能带动建筑业景气回升。”

另一条路径则是居住福利的萎缩。Park研究员表示：“居住政策较过去将趋于消极”，并称“下半年短期内‘住房供应’将成为最大话题，但预计依赖市场和民间的方式将成为主流”。她同时指出，“在有意排除的背景下，两极分化将进一步加剧，在这一过程中，不同资产之间的差距也将进一步扩大”。

第21届主要总统候选人均将“扩大住房供应”作为竞选承诺，但被评价为缺乏实质性替代方案和执行计划。对于公共住房供应目标及时间等具体规划付之阙如，仅集中提出如简化城市更新项目程序、提高容积率等负担较小的承诺。由于文在寅政府以“稳定中低收入群体居住”为名推进的房地产政策与初衷相反，最终推高了房价，成为未能实现政权再度更替的原因之一，在这种认识之下，候选人选择对可能引发选民反感的政策保持“策略性沉默”，被认为促成了当前局面。

Park研究员判断，在当前市场中，资产持有者宁可选择空置（空室），也不愿因租金下跌导致资产价值缩水，结果出现消费减少、唯有资产残存的状况。她表示：“在消费萎缩导致实体经济低迷的同时，资产价格反而呈现上行走势。”在这种“越贵越好卖”的悖论局面下，少数资产家资金集中涌向高价房地产，而作为公寓主要买卖主体的30至40岁世代则被资金门槛挡在门外，难以进入市场。她指出，“继首尔与地方之间的差距之后，首尔内部不同区域之间的收益率差距也在拉大，两极分化进一步加深”。

城市更新项目也正在变成只有具备资金实力者才能进入的市场。Park研究员表示：“目前主要由能够承受大幅上涨的建造成本和金融利息负担的小区主导推进城市更新项目。”这些小区地段优越，现有市价较高，市场对提高预售价格的接受度相对较高。Park研究员称：“首尔汝矣岛、木洞、狎鸥亭等主要区域的城市更新项目，有望转化为大型建筑企业的利好。”由于参与企业有限，竞争相对较弱，既可扩大规模，又能同时确保收益。也就是说，只有具备资金实力、品牌与业绩的大型企业才能参与的格局正在形成。

租赁市场也随资金实力走向两极化……正向法人资金为中心转移

在这一趋势下，Park研究员评价称，房地产市场“正向两极分化终端——以法人和机构资金为中心——重新洗牌”。她表示：“随着租赁需求增加，能够在优越地段保障服务品质的专业租赁住房运营商占比将扩大”，“国内企业型租赁住房市场正在起步”。

实际上，全球机构对韩国国内租赁住房市场的投资已经在广泛推进。全球大型投资者加拿大养老金投资委员会（CPPIB）今年1月与韩国租赁住房企业 MGRV 携手，启动了规模达5000亿韩元的合资项目，其中95%的投资资金由CPPIB出资。

美国房地产投资公司 Hines 去年12月向首尔西大门区新村租赁住房（106户）项目投资了350亿韩元；全球三大投资银行之一 Morgan Stanley 今年2月在衿川区（195户）和城北区（60户）启动了最高规模达1330亿韩元的住宅开发项目，其合作伙伴为韩国房地产开发商 SK D&D。英国房地产投资公司 M&G Real Estate 在去年8月设立韩国办事处后，从今年上半年起开始投资首尔市中心多处资产，投资金额尚未公开。

英国资产管理公司 ICG 也设立了规模3000亿韩元的基金，将明洞酒店（112间客房）等资产改造为共居（共享居住）或住宿设施。全球最大私募基金 Kohlberg Kravis Roberts（KKR）则在去年年底参与了将首尔永登浦 The State Seonyu 酒店改造为居住型公寓的项目，同时推进将东大门区一处办公型公寓（98户）转为居住用途的项目。

此外，美国 Warburg Pincus 和 Invesco Real Estate 等大型私募基金也将触角伸向首尔主要区域的老年住宅和“Active Living”（自立型老年居住设施）资产。Warburg Pincus 通过共同投资的方式，参与了首尔瑞草区盘浦洞3处高端居住设施资产的投资。去年7月，美国老年居住专业企业 Thrive 也与韩国企业型住房租赁管理专业公司 GH Partners 设立合资公司，开始运营 Active Living 与 Independent Living 社区。