房价上涨、新房入市、统计调整……江南“市值300万亿韩元”时代开启
江南区房价今年涨幅全国第3位
统计纳入小型小区及新建入住房源推高总市值
“整备项目差距”亦有影响…“市值走强是结构性趋势”
在房地产市场，关于首尔江南区公寓市值突破300万亿韩元“只是时间问题”的看法已经占据主导。根据Real Estate R114的数据，江南区公寓市值在2021年至2023年间一直停留在200万亿韩元出头，但截至去年年底已达286万7428亿韩元，仅一年就大涨38.2%。这是首尔25个自治区中涨幅最高的地区。
江南市值的激增，是新建大型小区正式入住房、住宅价格持续上行、以及以人工智能（AI）为基础的统计覆盖面扩大等三大因素叠加作用的结果。2023年至2024年，江南区有位于开浦洞的“DH Firstier I-Park”（6702户）、“Gaepo Residence Xi”（3375户）等大型小区入驻，占首尔整体入住房源的26.8%。此外，根据韩国房地产院资料，今年江南区公寓累计价格涨幅为5.18%，继果川市（5.84%）、松坡区（5.60%）之后，位居全国第三。同时，随着Real Estate R114引入AI基础价格服务，将小规模小区也纳入统计，市值进一步大幅攀升。不过，在诺园区、道峰区等外缘地区，即便在同样条件下，市值仍在下降，地区间差距反而呈加深趋势。
这一现象也被视为一个信号，显示“收入两极化”正演变为“居住两极化”的结构性趋势。对于更容易接近公寓市场的高收入阶层而言，其能够快速吸收资产价格上涨带来的收益，既确保自住用住房，也获取投资用住房；相反，中低收入阶层难以跟上价格上涨的速度，差距愈发拉大。
近期按收入分位看的家庭收入差距正在扩大，尤其是高收入阶层的购房能力进一步增强。根据统计厅最近发布的《2025年第一季度家庭动向调查结果》，收入位于前20%的第五分位比一年前增加5.6%，第四分位增加5.8%，涨幅都高于整体平均水平4.5%。第三分位和第二分位的收入分别增加2.9%、1.9%，收入越低，收入增幅越小。甚至第一分位比一年前减少1.5%。据Hana证券统计，收入排名前10%的高收入阶层，其住房价格收入比（PIR）为4.9年，远低于整体平均的12年，不足其一半。
江南区整备项目（旧城改造等）的推进速度较快，也对市值上升产生了影响。Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“江南因品牌公寓的收益性和销售性都很高，是建筑公司偏好的地区”，“供应也在持续向这里集中”。尤其是从本月起，狎鸥亭2区开始进行施工方招标，预计重建热潮将正式升温。
如果Lee Jaemyung总统在竞选时提出的放宽整备项目监管的基调得以延续，江南区市值还有望进一步扩大。Ham室长表示：“江南区市值的增加不是短期上涨，而是进入了结构性增长轨道”，“这可能成为进一步拉大资产差距的决定性因素”。
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