土壤管制区重指定两个月…重建偏向加剧，“江南门槛”抬高
优质地段局部上涨…大选在即重建预期升温
新建用地受限，“换购地方房”需求涌入
上半年强势下半年放缓…“观望与高位压力并存”
在土地交易许可区（简称“土许区”）重新指定后的两个月间，江南三区（江南·瑞草·松坡）和龙山区的交易量骤减至原来的十分之一，但以重建小区为中心的成交最高价却接连出现。有分析称，相关监管并未真正抑制需求，反而作为进入门槛，使得优质区域的稀缺性更加凸显。在“无论谁当选总统，重建监管都会放松”这一共识形成的背景下，市场目光正集中在大选后税制与供应政策的走向上。不过，在18日举行的总统候选人首次电视辩论会上，并未提出与房地产市场相关的具体竞选承诺。
土许制实施两个月：“交易减少了”
根据19日国土交通部实价交易系统的数据，从首尔市在今年3月24日扩大并重新指定土许区起至本月18日，约两个月时间里，首尔全市公寓买卖申报笔数为7582笔。其中，江南三区和龙山区交易仅为357笔，仅占整体的4.7%。在土许制曾被解除的2月13日至3月23日（39天）期间，同一地区曾成交4000笔，当时占首尔全市成交量（1.3132万笔）的30.5%。
在交易量如此急剧下滑的情况下，房价通常会转弱。然而首尔公寓价格却已连续15周上涨。尤其是在被土许制圈定的江南地区重建小区中，成交最高价不断刷新。狎鸥亭洞汉阳1次小区（专有面积78平方米·9层）在上月12日以60亿韩元成交，比此前同面积同楼层的最高价高出12.5亿韩元。现代8次小区111平方米（2层）在上月28日以56.5亿韩元成交，163平方米（7层）则在上月26日以75亿韩元成交，分别比前一次成交价上涨13.5亿韩元和10.5亿韩元，均创下新高。新现代11次小区（183平方米·6层）在上月末以99.5亿韩元成交，比上一笔交易上涨7.5亿韩元。
“无论谁当选都会放松监管”
专家将“住房供应不足”和“对总统候选人重建监管放松承诺的期待”视为房价上涨的主要原因。
房地产R114 PropTech Research Lab室长 Yoon Jihae 表示：“首尔新建住宅用地获取困难，除了重建之外几乎没有有效的供应手段。”他称，“连共同民主党方面都提到上调容积率等放松监管措施，相关期待已反映在价格之中。”他接着解释说：“为了规避重税，将地方多套房产置换为首尔一套高价住宅的资产家也在不断增加。”
韩国资产管理研究院院长 Ko Jongwan 称：“无论谁当选，总体上都将放松重建监管，已被视为既定事实。”他分析说：“资金正持续涌向投资价值看好的江南地区重建公寓，导致极端两极分化进一步加剧。”KB国民银行首席房地产专家委员 Park Wongap 表示：“相较于新房，重建小区价格相对较低，又叠加了对监管放松的期待，将重建视为投资产品的投资心理近期也在重新回暖。”
也有分析认为，土许制正在强化对优质区域的偏好和对价格上涨的预期。Yoon 室长表示：“虽然初衷是阻断投机，但反而凸显了其‘稀缺价值’。进入门槛越高，其作为优质区域的象征性就越强。”Woori银行房地产研究实验室室长 Ham Youngjin 指出：“大部分创下新高价的地区都属于土许区。供应有限，而观望中的潜在需求众多，卖方也不会轻易下调要价。”Ko 院长则解释称：“由于监管产生的‘挤压效应’，东大门、江东等周边地区的涨价趋势也在蔓延。”
政府和首尔市将江南三区和龙山区所有公寓指定为土地交易许可区域一周之际的上个月30日，首尔松坡区蚕室一家房地产中介门店张贴着“接受房源登记”的告示。联合通讯社供图
View original image“上高下重”预期：上半年强势、下半年放缓
专家预计，短期内以首尔主要区域为中心的局部上涨趋势将持续。Zigbang大数据实验室室长 Kim Eunsun 表示：“目前并非需求消失，而是处于观望状态。”她称：“在今年7月第三阶段压力性总债务本息偿还比率（DSR）实施之后，资金实力较强的购房者将进行更具选择性的买入，届时部分地区的价格可能继续上涨。”Ham 室长表示：“以江南地区、木洞等重建预期较高的小区为中心的上升走势将会延续。在新政府房地产政策细化出台之前，观望情绪和高位压力将对市场产生影响，涨幅可能有所放缓。”
Ko 院长判断称：“房地产价格自2021年10月触顶后，已在全国范围内呈下行态势。房地产景气通常是上涨5至6年后，经历4至5年的调整期，目前已进入下跌周期的末期。”他接着表示：“正如股市与纽约股市联动，房地产同样呈现全球同步的走势。在日本等海外主要国家房地产市场并未大幅下挫的情况下，唯独韩国持续下跌的可能性并不大。”
也有观点认为，今年下半年涨势可能较上半年有所放缓。Park 委员表示：“从今年7月起第三阶段DSR实施后，如今为规避贷款监管而提前购房的‘预先消费需求’可能会减弱。当前房价相较其他资产涨幅已过高，短期上涨带来的疲劳感叠加与替代投资资产相比吸引力减弱，市场将转为‘上高下重’（上半年强势、下半年温和）的格局。”
Yoon 室长表示：“市场前景的关键在于税制改革。”他称：“文在寅政府时期引入的多套房重税，在现政府3年间未被触动，使得首尔成为两极分化的最大受益地区。下一届政府如何设定税制方向，将决定市场走势。”
作为市场外部变量，货币量变化和公共机构向地方迁移也被提及。Park 委员表示：“若广义货币量（M2）增速放缓，市场上流通的资金减少，高价住宅的价格可能率先回落。此时虽然地区间价格差距会缩小，但若依赖贷款的刚需购房条件恶化，只剩下资金实力较强的需求，而他们往往集中投资于未来价值确定的首尔等热门地区，反而可能进一步加剧两极分化。”他接着说：“作为大选竞选承诺之一的公共机构地方迁移，也可能影响首都圈住房市场，或将像2012年地方迁移时那样，引发需求外流。”
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