“供应断崖”下的首尔：即便“冻死也买新房”，预售权和入住权交易激增一倍
1至4月成交量同比猛增98.7%…首尔新房需求高涨
东大门区·江东区成交居前两位…大型小区入驻区域突出
土建许可区江南3区和龙山区受调控后成交骤减
供应断崖加剧人气或将持续…“Eoljukshin是结构性趋势”
首尔公寓市场的“冻死也要买新房”现象，已蔓延至预售权和入住房权交易。由于供应断崖，新房愈发难找，公寓预售权和入住房权交易量在1年内激增至约2倍。不过，位于江南三区等土地交易许可区的区域交易量则销声匿迹。取而代之的是，以江南三区周边或有开发利好的区域为中心，需求集中，出现了“气球效应”。有舆论认为，政府应提出新的新房供应方案，以化解这一“冻死也要买新房”现象。
大规模小区入驻的东大门·江东引领交易……江南三区·龙山受监管后交易“骤减”
根据14日国土交通部实际成交价公开系统的数据，今年1月至4月在首尔进行的预售权和入住房权买卖共计453件。较去年同期（228件）增加98.7%。2023年同期为136件，几乎每年以翻倍的速度快速增长。考虑到房地产交易申报期限为30日以内，实际交易量有望进一步增加。入住房权是指重建·再开发组合成员可以入住新公寓的权利，预售权则是指普通人通过认购获得入住新公寓的权利。
按自治区划分，东大门区以102件位居首位。东大门区围绕今年计划入驻的大型小区，如“Raemian La Grande（3069户）”“Imun I-Park Xi（4321户）”“Hwigyeong Xi Decentia（1806户）”等，交易十分活跃。江东区（77件）位居交易量第二。仅在拥有共计1万2032户、为韩国最大公寓小区的“Olympic Park Foreon”中，就发生了64件交易。城东区（43件）、城北区（41件）、铜雀区（33件）等紧随其后。
刷新最高成交价的案例也在持续出现。今年1月有25件，2月34件，3月62件，上个月也有27件创下成交新高。Olympic Park Foreon专用面积95平方米的入住房权于上月25日以27.8亿韩元成交，创下新高。同一面积在今年1月的成交价约为25.5亿韩元，3个月内上涨逾2亿韩元。上月28日，中浪区“Riversen SK VIEW Lotte Castle”专用面积84平方米的入住房权，以12亿韩元成交，较前高点高出约8000万韩元。
相反，在首尔江南三区（江南·瑞草·松坡区）和龙山区，自3月24日被扩大全划为土地交易许可区之后，预售权和入住房权交易则完全停滞。在被指定为土地交易许可区之前，这4个区的交易合计为49件。此类地区在监管出台后，预售权转让以及重建·再开发入住房权交易均被纳入许可对象，并被附加2年的实际居住义务。监管负担直接导致了交易“消失”。
“冻死也要买新房”是结构性现象……在“供应断崖”加剧下 预售权人气或将持续
所谓“对新房的渴望”推高了入住房权和预售权的需求。根据房地产信息公司Real House的数据，以去年为基准，全国范围内竣工20年以上公寓占比最高的地区是首尔，共有97万552户，占整体的59.5%。在此背景下，“供应断崖”正在加速。今年首尔的一般分销计划为6523户，预计较一年前减少33.8%。年度入住房源也将从今年的4万6710户骤减至明年的2万4462户，降幅达47.6%。
在首尔地区强烈的“冻死也要买新房”需求带动下，首尔竣工后的滞销房源也在持续“清盘”。去年年底出现滞销的中浪区“The Sharp First World”最近通过先到先得分销方式全部售罄。同期分销的江西区“Hillstate Deungchon Station”、城北区“Changgyeonggung Lotte Castle Signature”等小区也曾出现滞销，但目前均已消化完毕。计划于下月入驻的首尔瑞草区“Maple Xi”预留地29户，也在两次竞拍和先到先得交易之后，仅用一个多月便全部售出。本月开盘的恩平区“Hillstate Medialle”和九老区“Gocheok Prugio Hillstate”，尽管围绕高售价争议不断，但其样板房仍吸引了数万名参观者。
KB国民银行房地产首席专家委员Park Wongap表示：“首尔的新房供应量本就极为有限，而且可以确定的是，2026年之后供应断崖将更加严重，在此背景下，‘冻死也要买新房’需求很可能在相当一段时间内持续延伸至预售权和入住房权市场。当前出现的新房集中现象，是一种结构性趋势。”
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