能稳住房价还是民心…靠SOC能稳住经济吗 [建筑业危机中的大选]

by Choi Seoyoon

by Oh Yukyo

Published 12 May.2025 08:06(KST)

Updated 12 May.2025 10:46(KST)

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大选倒计时22天竞赛开跑
齐声喊话“要多盖房”
政策基调转向“放松监管”
“选举常客”SOC承诺
超越地方夙愿直指选民心态

在单一化长征结束后，随着国民力量党最终大选候选人确定为Kim Moonsoo，事实上形成了三方格局（Lee Jaemyung·Kim Moonsoo·Lee Junseok）。主要候选人瞄准房地产民心，将扩大住房供应作为首要政见提出。在建筑景气恶化、住房供应减少、房价飙升的背景下，这是为了帮助普通民众“有房可住”而提出的政策方向。

此外，为了刺激经济和稳定就业，扩大社会间接资本（社会基础设施，SOC）也可被归类为主要候选人的重要建设政策。不过，有舆论指出，由于两大阵营都深陷于应对司法风险、单一化矛盾等政局问题，尚未能提出具体的住房供应方向。关于SOC，也有观点认为，一些缺乏现实性的项目可能只会加重财政负担。

12日，据政界和房地产业界消息，当天既是大选竞选活动启动日，也是中央选举管理委员会指定的政策·政见发布日，各大选候选人将公开自己的十大核心政见。在正式发布之前，从迄今为止各候选人在公开场合或通过竞选阵营提出的住房政见来看，房地产政策的大致轮廓已经显现。

Lee“提高公共租赁” vs Kim“降低预售价格”…最终都收敛为市场友好型

右侧为共同民主党总统候选人 Lee Jaemyung，左侧为国民力量党总统候选人 Kim Moonsoo。两人在上个月5日出席于首尔钟路区曹溪寺举行的佛纪2569年佛诞日庆祝法会时交谈。联合新闻提供

大选候选人们一致高喊要扩大住房供应，但供应方式则根据政党基调不同而出现分化。

Lee候选人将重心放在以韩国土地住宅公社（LH）等为代表的公共主导供应上。Lee候选人虽然表示，为了满足实际购房需求，将放宽以首都圈为中心的重建·再开发管制（提高容积率、放宽分摊金），但同时也没有放弃公共性，例如确保公共租赁住房义务、恢复公寓义务比例制度等。Lee候选人阵营方面就供应住房规模表示，“在5年内供应250万套住房看起来比较合适”。Lee候选人在上一届大选中曾提出，以公共住房类型为基础的租赁型基本住房、建筑分售型基本住房、份额积累型住房、“人人有房”、利益共享型住房等方案。

他还提出了利用闲置国有·公有土地以及推进“第四期智慧新城”的计划。但专家们以第三期新城推进率（6%）和入住时间点（2030年）为依据，对第四期新城的实效性提出质疑。第三期新城5个地区目前连土地协商都尚未完成。Myoungji大学研究生院实物投资分析学科兼任教授Han Mando表示：“当前需要的不是新的规划，而是尽快入住”，“通过下调预售价格等现实性对策来加快第三期新城的供应速度应当优先考虑。”

Kim候选人则主张以民间主导扩大供应，通过放宽容积率和建筑覆盖率来“引导预售价格下调”。他还承诺，将提供大学区半价月租住房区、单人家庭公寓式办公楼、15万套新婚夫妇住房等面向特定群体的供应，以及打造兼顾育儿·照护功能的共存型住房。

“尽量不干预市场”这一基调，是大选候选人共同提出的原则。Lee候选人从过去一味依赖管制的做法中转向，进行了大幅度的市场友好型调整。Lee候选人本月8日在谈及房地产政策时表示：“无法阻止人们将居住视为投资手段”，“没有必要通过重税来强行压制，就让那个市场自行运转吧。”在此之前的2月，他还就多套房持有者表示“只要认真纳税就可以”，为放宽或废除综合不动产税敞开了可能性。

重建超额收益回收制度（简称“重超回”）是核心争议点。国民力量党以建筑成本上涨负担、对假想收益征税以及侵犯财产权等为由，主张废除重超回。相反，共同民主党则以防止投机、维护开发项目公平性、为地方政府住房福利筹措财源等为理由，坚持认为必须维持该制度。Hanyang大学城市工学系教授Lee Changmu表示：“在建筑成本上涨导致收益率下降的情况下，如果再叠加重超回负担金，项目可能会被卡住”，“作为基准的住房价格指数也被设定得过低，存在较大争议空间。”反对废除的一方则指出，重建超额收益主要集中在首尔和首都圈的高价公寓。根据韩国房地产院资料，截止2023年，共34个小区产生了总计5.6万亿韩元的重建超额收益，其中4万亿韩元被前5个小区“独吞”。

青年居住稳定和“全租诈骗”问题也是重要的政见信息。Lee候选人提出了包括扩大公共宿舍供应、提供月租补贴、强化税额减免在内的减轻居住成本政见。同时，他还提出了改善保证制度、修改全租诈骗特别法等扩大全租诈骗受害者救济的对策。对于金融当局正在推进的“股权型按揭贷款”，他表示“总比没有强”，持肯定态度。

第三势力候选人Lee Junseok则公布了按人生周期减免税收、通过提高容积率引导民间供应、废除地区住房合作社、活化地方滞销房源登记为租赁住房等房地产政见。他在本月6日提出的“暂时暂停还本贷款”政见，是针对唯一住房持有者，将住房抵押贷款本金偿还予以延期，其政策重点在于提高家庭实际可支配收入。

Han教授表示：“扩大供应、降低预售价格等原则性政见被反复提及，但对税收或管制等敏感议题却在回避”，“甚至有人称这是一个‘政见失踪的大选’。”他接着指出：“像提高容积率这样的政见，也要仔细考量最终受益者是谁，并同时提出配套方案，让无房者真正受益。”

Lee教授则表示：“最重要的是如何使多套房持有者管制回归正常”，“在人口减少、房价涨幅有限的情况下，租赁需求却在增加，如果多套房持有者因税负压力而退出市场，租赁房源可能会减少。”

建筑业陷入“自1998年以来最糟糕”危机…大选SOC政见纷至沓来

参加“岭南新罗带巷弄巷弄倾听之旅”的共同民主党总统候选人 Lee Jaemyung，10日来到庆南咸安郡伽倻传统市场，与商贩们问候交流。联合新闻提供

主要大选候选人正将各地区的宿愿项目竞相纳入政见，提出了首都圈广域快线铁路（GTX）、新机场、高速公路地下化等大型项目。

这些都是为了刺激经济和稳定就业而提出的政见。国内建筑景气自今年以来正滑向外汇危机之后最糟糕的局面。今年第一季度国内建筑业完成产值同比骤减20.7%，创下自1998年第三季度以来最大降幅。建筑业从业人数截至今年3月减少了18.5万人，为自2013年相关统计开始编制以来最大降幅。

Gadeokdo新机场近日因被选为优先协商对象的现代建设财团表明“必须将工期延长至9年”的立场，事实上已进入2029年通航无望的阶段。国土交通部已启动中止与现代建设签订的Gadeokdo新机场场址建设工程单一来源合同的程序。政界反应迅速。共同民主党提出了对Yoon Sukyeol政府和国土交通部的责任追究论，并表示将组建真相调查团。该项目此前已在豁免可行性论证、缩短工期等方面留下了为选举“强行推进”的痕迹，极有可能在大选局势中再次成为最大争议焦点。

作为交通政见核心的GTX正借势走向全国化。Kim Moonsoo候选人表示，“要用GTX连接全国5大广域圈”，并提出了包括大邱·庆北区段在内的新线路方案，计划以民资与国费混合方式推进项目。共同民主党候选人Lee Jaemyung也在今年4月表示，“要将GTX不仅扩展至整个首都圈，还要延伸到忠清、TK、江原，实现1小时经济圈”，并称将通过扩大国费投入和完善法律·制度来提高实现可能性。他在2022年大选时曾承诺建设GTX D·E·F线路，近期再次强调了具体的线路延伸意愿。一位交通业界相关人士表示：“如果不与城市开发联动，GTX的实现可能性很小；一旦全国各地都加入‘我要GTX’的竞争，只会加重财政负担。”