龙仁公寓竟有1000户“黄了”…滞销海啸来袭，“半地铁房”正在沉没

by Oh Yukyo

Published 08 May.2025 07:51(KST)

Updated 08 May.2025 16:24(KST)

open/close

超1000户认购不足…半导体利好也难挡楼市低迷
继平泽、利川之后连龙仁房价下跌叠加供应过剩
一旦满足HUG指定条件未来大概率被列入未售出管理地区

继平泽和利川之后，作为京畿南部代表性半导体产业据点的龙仁也面临被指定为未售出住房管理地区的危机。尽管拥有“半导体产业园区毗邻区域”（简称“半导体圈”）这一利好因素，近期新盘纷纷出现认购不足的情况。就连此前表现尚可的龙仁也接连出现未售出房源，有分析指出，半导体圈效应几乎已经完全消失。

时隔8个月首推新盘，却遇到“认购海啸”

龙仁半导体集群施工全景。

根据8日韩国不动产院“청약홈”平台的数据，“龙仁 Prugio One Cluster”2期在上月进行认购的全国30个楼盘中，按认购未满户数统计，成绩最差。该项目共募集1630户，仅收到634件认购申请，平均中签竞争比为0.38比1，出现了接近1000户的大规模认购不足。同一时期认购的“龙仁 Prugio One Cluster”3期募集211户，收到264件申请，竞争比为1.25比1。同月开盘的“Hillstate 龙仁 Mark Valley”大部分户型也出现认购不足，平均竞争比仅为0.46比1（599户中收到278件申请）。

上月在龙仁供应的3个楼盘均位于龙仁市处仁区。处仁区一带是被指定为尖端系统半导体集群国家产业园区的地区。该半导体集群项目计划在728万平方米用地上建设6座大规模晶圆厂（半导体生产工厂）、3座发电站，并引进60家以上材料、零部件、设备协作企业，是一个大型项目，预计最快将于2030年起投产。

尤其是本次参与认购的这些楼盘，是继去年8月“龙仁屯田站 Epit”之后，时隔8个月才供应的新建公寓。“龙仁屯田站 Epit”在募集1009户时共收到1637件认购申请，平均竞争比为1.62比1。有分析认为，当时在龙仁屯田站 Epit 认购时已初现的市场低迷氛围，如今已清晰显现。

“需求尚未启动，供应已经过剩”

龙仁的低迷走势与京畿南部另一批“半导体圈”地区——平泽和利川的走势一致。以3月为基准，平泽的未售出住房数量为5281户，利川为1610户，在京畿道各市郡中分别位居第1和第3位。相比之下，龙仁3月的未售出住房为474户，在半导体圈地区中尚属表现较好的区域。但由于上月出现超过1000户规模的认购不足，自去年8月的利川、今年3月的平泽之后，龙仁也面临今后被指定为“未售出住房管理地区”的危机。住房城市保证公社会在某市、郡、区出现连续3个月以上未售出住房数量超过1000户，且未售出住房占共同住宅库存比重在2%以上的情况下，审议是否将其指定为未售出住房管理地区。

房价下跌趋势也十分明显。韩国不动产院数据显示，截至上月第4周，平泽公寓今年累计涨跌幅为-2.52%，利川为-1.72%。若仅看龙仁半导体圈所在的处仁区，则下跌0.51%。由于半导体产业园区开发因多种原因延宕，半导体圈区域的吸引力正在减弱。受半导体景气恶化影响，三星电子平泽园区第5工厂（P5）工程已被叫停。龙仁半导体集群则因地方自治团体之间矛盾、审批延误等问题，项目推进进度较预期大幅推迟，外界甚至出现了2030年按计划投产前景不明朗的说法。

供应过剩同样在推升半导体圈的低迷。根据房地产大数据平台“阿实”的统计，去年龙仁市处仁区的合理入住规模为1398户，但实际入住量却高达9309户，超过合理水平6倍。平泽和利川的入住量也达到合理需求的2至3倍。半导体圈一带的“供应冲击”预计将持续数年。尤其是平泽，从今年起未来3年预计有约2.7万户集中入市；若再加上利川和龙仁，总量将接近4万户。从明年到2027年，京畿道全境预计入市的15.6828万户住房中，这三个地区的占比高达25.9%。