“怕以后买不到就先下手了”……京畿、仁川20~30代实现“有房梦”[实战理财]

首尔多户住宅与公寓小区景观。联合新闻提供

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数据显示，从今年年初至今，首次成功购置自有住房的无房家庭数量持续增加。连续3个月首次购房无房者增加，这是自2023年6月以来首次。尤其是二三十岁人群开始积极置业，调查显示，他们主要在京畿道和仁川购房。地方方面，库存房“重灾区”大邱地区的交易较多。有分析认为，在房价不稳、金融监管趋严等背景下，提前买房的人明显增多。专家预计，这一趋势在短期内将会持续。

7日，据法院登记信息广场统计，以集合建筑（办公楼、公寓、联排住宅、多户住宅等）为基准，上个月首次购买不动产的人数为3万5440人。

截至今年1月，首次购房者仅为2万7992人，不足3万人。但2月增至3万3870人，3月为3万4374人，呈持续增长态势。首次购房人数连续3个月增加，是自2023年5月的2万9249人增至同年8月的3万3716人以来，时隔约19个月再次出现。

在上个月购入不动产的无房者中，比例最高的是30多岁人群，共1万5872人，占44.8%。其次为40多岁9061人（25.57%）、50多岁4700人（13.3%）、20多岁（8.5%）依次排列。未成年人无房者中也有23人买了房。

三四十岁是通过“倾尽一切”（把能借的都借上）贷款，在房地产市场上具有影响力的年龄层。根据韩国金融研究院发布的《“倾尽一切”现象的特点与启示》报告，30多岁占“倾尽一切”群体的42.5%，40多岁为25%。三四十岁合计占比高达67.5%。

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无房者大多偏好首都圈。整体看，有48.7%购入了首都圈不动产。其中，选择京畿道和仁川的不动产购房者最多。在全部无房者中，京畿道9332人（26.3%）、仁川4333人（12.2%）、首尔3611人（10.2%）。

随着首尔房价扶摇直上，分析认为，购房者转而在价格相对便宜但区位条件较好的区域置业。韩国不动产院资料显示，首尔住房综合买卖价格指数变动率自去年2月环比下降0.09%后持续上升。今年3月环比上涨0.52%，今年以来累计上涨0.74%。相反，仁川的变动率自去年11月环比下降0.06%后持续走低，今年2月和3月分别为-0.20%、-0.16%。京畿地区自1月-0.08%之后，次月仍为-0.10%，房价跌势延续。

房地产R114首席研究员 Yoon Jihae 表示：“在首尔，相对便宜的住房多半不是公寓。只要往外圈走，就有机会选择公寓，因此需求正从首尔转移到首都圈其他地区。”

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在非首都圈地区，大邱无房者购房占比最高。上个月共有2805人（7.8%）在大邱购房，比釜山的2318人（6.5%）多出487人。大邱在今年年初，无房者购房人数仅为1508人。分析认为，随着房价持续下跌，买房人数随之增加。在全国5个广域市中，大邱住房综合买卖价格指数今年以来下降1.11%，跌幅最大。

业内预计，无房者的购房势头在一段时间内仍将持续。原因在于降息预期、房价上涨预期等正在市场中扩散。计划于7月实施的压力情景总债务本息偿还比率（DSR）第三阶段监管，或将成为重要变量，也有分析认为，这将促使部分无房者加快购房步伐。第三阶段压力情景DSR实施后，贷款审查将在现行标准基础上叠加1.5个百分点的附加利率，以更严格评估借款人的还款能力。预计可贷金额将大幅减少，例如，年薪1亿韩元的借款人，如申请30年期、分期偿还的浮动利率住房抵押贷款，在第二阶段监管下最多可贷6亿400万韩元，但第三阶段实施后将降至5亿5600万韩元。

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此外，在下月6日举行的提前总统选举之前，未来房地产政策的不确定性加大，也被认为会促使部分无房者提前置业。NH农协银行不动产专业委员 Yoon Sumin 表示：“近期有预测称首尔等地房价将大幅上涨，无房者似乎因此产生了不安情绪。房价会下跌的地区已基本跌完，他们判断现在是入市时机。”他接着表示：“从无房者年龄结构看，30多岁人群主要偏好新建公寓。由于在首尔购买新建公寓并不容易，他们正把目光转向京畿或仁川地区的新盘。”

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