“用1亿买到10亿房子”……一边少负债一边买房的“份额型按揭”[金融显微镜]
政府拟推“股权型按揭”助无房者购房
政府补助下仅需房价10%即可买房
要成功落地需更精细的政策设计
仅凭自有资金1亿韩元，也能成为价值10亿韩元住宅的主人，这样的路会被打开吗？政府正在推进的“股权型住房金融（抵押贷款）”政策正受到市场越来越多的关注。
金融委员会设想的股权型抵押贷款，是在个人购房过程中，由韩国住宅金融公社等政策性金融机构以股权投资者身份参与，从而减轻购房者贷款负担的一项制度。
简单来说，就是把我所购买住房的所有权在政府和我之间进行分割。比如房价为10亿韩元时，我只需自有资金1亿韩元，再向银行贷款4亿韩元，其余5亿韩元由住宅金融公社以股权形式取得。通过这种方式，即便手头资金较少，也有机会购置自有住房。
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金融委员会推动股权型抵押贷款，一方面是为了扩大对无房群体的支持，另一方面也是为减少不断增加的家庭负债。由于在股权型抵押贷款中，政府提供的资金被计作投资而非贷款，因此不会推高近期已成为社会问题的家庭负债规模。个人只需购买部分股权，就能以非常低廉的价格、较高的稳定性购得住房；而政府则可以在家庭负债管理、无房者扶持以及住房价格稳定等方面实现多重目标。
金融委员会委员长Kim Byunghwan在本月3日举行的一场讨论会上表示：“此前政府在无房者购房时主要通过降低利息的方式提供支持，但我们一直在思考，这在家庭负债和宏观审慎管理层面是否合适”，“作为替代方案，我们正在筹备股权型抵押贷款，由公共部门以股权形式而非贷款方式共同投资购房所需的不足资金，从而在不增加负债的前提下运用政策金融。”
政府（住宅金融公社）不会在毫无回报的情况下替个人投资50%的股权。对于住宅金融公社持有的这50%股权，购房者需按低于市场利率的水平，支付相当于月租概念的使用费。如果预期房价将会上涨，购房者可以主动优先回购住宅金融公社持有的股权，从中获取差价收益。相反，如果预期房价将下跌，则由住宅金融公社优先承担损失，这一结构对购房者更为有利。
由于优惠力度较大，预计不会面向全体国民普遍供应。首批试点项目大概率将面向符合一定条件的无房者、新婚夫妇和低收入青年等群体。由于无房者是政策的主要对象，可购买住房的价格上限也将被设定。金融委员会计划在今年6月发布政策路线图，目前正与相关机构召开工作会议，并将面向各类利益相关方举行座谈会，广泛征求意见。
也有意见指出，要使该政策顺利落地并成功扎根，还需要更为精细的规划。政府过去也曾推出类似制度，但迄今为止成效并不显著。比如，2013年推出的共享型抵押贷款制度，分为分享转售收益的模式（收益型）和共同分担转售盈亏的模式（盈亏共享型）。该制度在推出初期曾引发市场关注，但随着房地产市场复苏趋势愈发明显，自2016年起逐渐被市场冷落，事实上已名存实亡。
2020年发布的“股权积累型住房”，是指个人在首次购房时仅支付部分房价，其余股权在一定期间内分期积累，最终取得住房100%所有权的模式。政府在2021年修改了《公共住房特别法》施行令，并计划于2023年启动首次供应，但由于种种原因，相关项目的推进至今仍在延迟中。
韩国建设产业研究院研究委员Heo Yunkyung表示：“不仅从宏观经济层面，从住房市场结构变化的角度来看，我也赞同引入替代性住房金融”，但她同时指出：“需要从多方面审视产品结构，包括此前政策试点的经验、为使政策在市场中站稳脚跟所需的补强事项等，只有这样，该制度才能真正成为对政府和需求方都有帮助的政策。”
Heo研究委员补充称：“分享收益的模式会因经济景气状况不同而引发利益分歧，从共享型抵押贷款的案例也可以看出，需求差异势必较大。经济景气时，需求会集中于直接分配的住房；而在经济低迷时，公众更有可能选择与公共部门共享股权。因此，如何为该类产品进行风险管理设计至关重要。”
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