“Resense以30亿韩元在拍卖中成交”…这样的话干脆直接买？[房地产AtoZ]
江南三区和龙山区监管后平均成交率超100%
不受监管影响的“缝隙市场”受追捧
蚕室 Lessenze、清潭 Guneong 等成交率超120%案例频现
“交易减少但价格不跌”的心理扩散
近期首尔江南一带的公寓拍卖市场炙手可热。江南三区和龙山区被指定为土地交易许可区域（简称“土许区域”）后，投资需求蜂拥流入拍卖市场。与一般买卖不同，拍卖不需要交易许可，也没有实际居住义务，还可以进行“夹层投资”（利用全租差价投资）。主要小区中，成交价率超过120%的案例也接连出现。
据不动产拍卖专业公司Ggi Auction（지지옥션）20日统计，从上月24日至本月18日的4周内，在被指定为土地交易许可区域的江南区、瑞草区、松坡区和龙山区，共有19套公寓拍卖成交。成交价率（成交价相对于评估价的比例）在4个区全部超过100%。江南区3宗拍卖的平均成交价率高达108.9%，松坡区（10宗）为106.8%。龙山区（2宗）和瑞草区（4宗）也分别录得104%、100.8%。
土许区域指定前后截然不同的氛围在统计数据中得到印证。在4个区中，从今年1月1日至3月23日、即指定为土许区域之前，成交价率超过100%的情况一次也没有。在此期间，江南区的成交价率为95.7%，瑞草区为90.5%，松坡区为94.3%，龙山区为94.2%。4个区在受限之后成交价率均上升了约10个百分点，呈现出明显的上升走势。
近期最引人注目的案例是松坡区蚕室洞的“Richelens（리센츠）”。它是被称为蚕室“龙头小区”的“Els·Richelens·Trizium”（엘스·리센츠·트리지움）三大小区之一。14日，该小区一套专用面积84平方米（12层）的拍卖标的，以29.7亿韩元成交，比评估价23.9亿韩元高出24%。当时共有22名竞拍者参与。按同一面积计算，这一成交价与近期实际成交价（30亿韩元）几乎没有差别。截至18日，该小区84平方米户型在一般市场上的挂牌价为26.9亿至34亿韩元。也就是说，这次拍卖成交价甚至高于一般买卖市场上的急售或低价房源。
在相关监管出台后，成交价率最高的案例是清潭洞建荣公寓。2日，一套专用面积101平方米（17层）的房源，以38.1132亿韩元成交，比评估价30.3亿韩元高出近7.8亿韩元，成交价率达到126%。竞拍者也多达13人。在成交价高于评估价的“高价成交”案例中，成交价率超过120%的共有3宗，分别是Richelens、建荣公寓以及另一宗案例。上月31日，松坡区蚕室洞Woosung公寓一套专用面积131平方米的房源，也以31.764亿韩元成交，成交价率达到125%。
这是试图规避不动产监管的投资者大举涌入拍卖市场的结果。拍卖不适用土许区域的监管。通过拍卖取得公寓，无需另行获得许可，也不适用实际居住义务，可以在附带全租的情况下进行夹层投资。Ggi Auction（지지옥션）专家委员Lee Juhyun表示：“在一般买卖市场上可交易房源减少的情况下，拍卖作为缝隙市场备受关注，竞争因此变得异常激烈”，“在监管导致‘交易量减少但价格不跌’的当前市场心理，正通过拍卖市场得到印证。”
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