“比新冠时期还严重”……商铺拍卖5年激增3倍 [房地产AtoZ]

by Lee Jieun

Published 13 Apr.2025 07:00(KST)

一季度拍卖房源1.494万件
较2021年一季度增加2.8倍
拍卖成交率不足20%
高利率加重房东负担

#本月7日，在法院拍卖中挂牌的仁川弥邱忽区一家汗蒸房，以首次评估价（5.33亿韩元）四分之一水平的1.37亿韩元成交。该标的物在多次流拍后，最低价在第5次拍卖时降至评估价的26%，最终才找到买主。

#本月8日，京畿道富川一处知识产业中心内的商铺以2.7122亿韩元成交，比评估价（11.71亿韩元）低8.9977亿韩元。该商铺早在去年4月就进入拍卖市场，但连续5次流拍，最低价一度降至评估价的17%（1.9681亿韩元）。

今年一季度进入法院拍卖市场的商业用不动产数量创下近5年来新高。这是经济寒潮之下，走上街头的个体小商户不断增加所带来的后果。愿意做生意的人减少，导致空置的商铺和工厂大量增加，房东无法获得租金收益。在没有收入的情况下，房东难以承担收益型不动产购置资金的筹措成本（利率），其名下资产纷纷流入法院拍卖。只是，即便拍卖标的不断涌出，多次流拍、难以成交的情况屡见不鲜，拍卖物件正持续堆积。有观点认为，受线上商店快速发展影响，拍卖市场中商铺标的物积压的现象今后仍将延续。

商业用不动产拍卖件数连续6个季度增加…5年间增长约3倍

据Ggi Auction 13日统计，今年一季度（1~3月）全国法院进行的办公·商业设施拍卖件数为1万4940件，为近5年统计以来的最高值。

受新冠疫情冲击，内需经济遭遇重创的2021年和2022年一季度，拍卖进行件数仅为5177件和4660件。此后直到政府在2023年二季度正式宣布疫情结束为止，连续9个季度维持在4000~6000件区间。

自2023年四季度起，拍卖件数突破8000件，随后呈指数式增长。全国拍卖进行件数在去年一季度达到1万174件后，已连续6个季度增加。尤其是今年以来，仅2月一个月就进行了5759件拍卖，这是自2010年1月（5911件）以来的最大规模。

其中，以工厂和近邻商铺为主的拍卖标的堆积现象尤为明显。今年一季度近邻商铺拍卖进行件数为598件，同比去年同期（382件）增加1.5倍。与新冠疫情影响正式显现的2021年和2022年一季度（215件、179件）相比，也明显偏高。工厂方面，今年一季度进行了935件拍卖，高于去年同期的711件。

线下销售恶化叠加高利率…租金收益下滑引发“连环拍卖”

经济低迷导致办公设施拍卖进行件数激增。通常，收益型不动产的业主依靠租金收入来承担贷款利息等成本。但随着内需景气恶化，关门歇业的个体工商户增多，愿意承租店面的商户也随之减少。统计厅数据显示，去年全部就业人口中，自营职业者占比为19.8%（565.7万人），这是自1963年开始编制相关统计以来，该比例首次跌破20%。

更何况，在线下门店因线上冲击导致收益恶化的情况下，承租商铺的需求正在减少。产业通商资源部数据显示，上月线下流通企业销售额下降7.7%，而线上流通则增长16.7%。

在此背景下，利率进一步上升，使得业主需要承担的利息负担更重。新冠疫情期间，即便因承租人停业导致商铺空置，由于利率较低，利息负担并不沉重。然而，数年来加息基调持续，近期房东需要承担的贷款利息压力大幅上升。

Ggi Auction高级研究员Lee Juhyun表示：“新冠疫情时期，与租用商铺经营的自营业者不同，房东可以凭借低利率熬过经济不景气。”他解释称：“但目前在内需景气不佳、利率又居高不下的情况下，房东已到了难以继续支撑的地步。”

经济低迷致出借困难…标的物积压现象或将加剧

在持续的经济衰退中，商铺投资需求下滑，导致待售标的物堆积的现象愈发严重。今年一季度全国商业用不动产拍卖成交率为19.8%，不足20%。这意味着进入拍卖的标的物中，只有10件里约2件能够找到买主。工厂方面，今年一季度推出的935件标的中，仅有30.1%成交。2021年一季度（928件）的成交率则高达41.9%。

本月3日，在议政府地方法院，位于南杨州、京畿道九里市和南杨州的13处公寓型工厂进入拍卖。其中部分标的因三次流拍，以评估价49%水平的3.6554亿韩元再次登上拍卖台，但当日并无投标者出手。

即便成交的少数标的，也多以评估价“腰斩”的水平出售。本月1日，位于京畿道华城市的一处专用面积49平方米的商铺建筑，以评估价（8.52亿韩元）20%水平的1.688亿韩元成交。位于庆尚北道义城郡的一家专用面积1191平方米规模的工厂，以2.42亿韩元找到新主人。该工厂在历经3次流拍后，最终以评估价（6.5394亿韩元）37%水平完成易主。