同一小区身价差达15亿韩元…“汉江景观溢价”更飙升
One Bailey、Ari Park、Trimage等超高层汉江景观房火热
数亿溢价成基本款…同面积房源价格可差1.5亿
优质地段叠加汉江景观房源，最受买家追捧
在3月最后一周，房地产社区里最火热的话题，是位于首尔瑞草区、被称为“头部公寓”的Raemian One Bailey中，国民户型（专有面积84㎡）成交价创下70亿韩元申报价（3月3日）的消息。尤其引发热议的是：以同一面积为基准，成交价比前一笔交易一口气上涨了15亿韩元。此前以55亿韩元成交的房源，与此次交易的时间差仅约一个月。
有人甚至称“汉江景观溢价就是15亿韩元”。这是因为本次创下申报价纪录的房源位于面向Sebitseom水上浮岛的前排“皇家栋”12层，被认为可以享受汉江“全景视野”。而此前以55亿韩元成交的房源则不具备汉江景观。此外，据中介业界透露，另一个同样位于Sebitseom前排、可享“全景汉江景观”的房源以72亿韩元成交的消息，也已像公开的事实一样在市场上传开。由于该房源位于比创下申报价的房源高得多的33层，业内分析其“溢价”更高。Raemian One Bailey最高为35层，因此33层几乎等同于顶层。市场上有传言称，该笔交易已完成，只是尚未登记实际成交价而已。
“汉江景观溢价”这一说法出现已经是相当久以前的事了，但最近汉江景观的价值正不断飙升。即便是同一小区，是否具备汉江景观，会像Raemian One Bailey一样，出现溢价超过10亿韩元的案例。伴随着“只买一套优质房”的热潮，将区位竞争力与汉江景观叠加的组合，正在当前公寓市场展现出最为压倒性的影响力。根据房地产大数据平台“公寓实际成交价”（Asil）的统计，今年专有面积84㎡的最高价TOP5为：盘浦Raemian One Bailey（70亿韩元）、盘浦Acro River Park（54.7亿韩元）、狎鸥亭现代5次（51亿韩元）、狎鸥亭现代14次（50亿韩元）、圣水Trimage（50亿韩元）。除去以重建题材更为突出的狎鸥亭两个小区外，其余基本都是韩国屈指可数的代表性汉江景观公寓。
盘浦Acro River Park是在Raemian One Bailey出现之前，长期担任瑞草区“头部小区”角色的公寓。它先后开启了国民户型40亿韩元时代和50亿韩元时代。2025年2月13日，其国民户型以54.7亿韩元成交，位列2025年国民户型公寓成交价第二名。该房源位于被认为相对靠近汉江的“皇家栋”104栋。去年10月，Acro River Park国民户型的历史最高价（54.8亿韩元）同样出现在104栋。104栋内还设有供住户使用的“空中休息室”。韩国不动产学会对2017年至2022年间成交的Acro River Park共356笔房源进行分析后得出的结果显示：汉江景观比率每上升1个百分点，实际成交价就上涨0.5%。尤其是将汉江景观大致划分为5个区段，与完全看不到汉江的第1区段相比，可实现正面全景视野的第5区段，实际成交价高出13.4%。以国民户型为例，最高价差约达4亿韩元。
圣水Trimage则是以“永久汉江景观”而闻名的公寓。一般提到汉江景观，人们最先想到的代表性小区就是这里。这是因为众多知名艺人居住于此，经常在大众媒体中曝光。Trimage也是江北地区国民户型公寓中的“头部小区”。即便将Asil统计的国民户型公寓最高价排名扩大到TOP10，位于江北地区的公寓也仅有Trimage和Gwangjang Pojes Hangang（第9位·43亿韩元）两处。TOP10中其余8个小区则几乎被江南、瑞草包揽。Trimage在2月27日一套国民户型以50亿韩元易主，刷新了申报价纪录，为103栋38层房源。考虑到103栋的最高层为45层，该房源可谓非常接近顶层的“皇家楼层”。Trimage大致以20层左右为界，汉江景观会发生明显变化。对外开放、需付费使用的客房设置在19层（101栋、102栋），原因也在于从那一高度起，汉江景观的体感差异愈发明显。理所当然，楼层越高，对“全景汉江景观”的满意度就越高。
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即便是在临汉江的公寓中，真正能看到汉江的户型也只是少数，正因为这种区位上的稀缺性，市场普遍预计汉江景观公寓的强势表现将持续下去。实际上，即便在整体房地产市场低迷期，汉江景观公寓的价格走势也相对坚挺。根据房地产调研机构Real Today去年统计的数据，首尔主要22个汉江景观小区的实际成交价涨幅，相较2010年到2024年的平均涨幅达到145%，比同期首尔平均涨幅（121.8%）高出23.2个百分点。
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