限土令绕过的“老都江”，拍卖市场震荡…是楼市外溢效应信号弹？
Byeoksan Live Park，竞拍者达34人
也有成交价率超过100%的标的
平均竞拍人数超过两位数
“有望持续上行，已在拍卖市场提前反映”
#上月25日进入法院拍卖的首尔芦原区中溪 Kumho Town 专用面积85㎡户型，以7亿4590万韩元成交。最终成交价比评估价（6亿9700万韩元）高出4890万韩元，成交价率达到107%。这比最近一次实际成交价（2月26日·7亿2500万韩元）还要高。近期的实际成交房源位于低层（2层），而拍卖房源属于中层（9层），因此可能出现价格差异。不过，拍卖成交价高于实际成交价的情况仍被评价为罕见。
#同一天进行拍卖的首尔江北区弥阿洞 Byuksan Live Park 专用面积59㎡户型，吸引了34名竞买人参与。这套公寓最终以5亿3228万韩元成交，约为评估价（5亿4200万韩元）的98%。该房源曾流拍1次，最低竞拍价一度降至评估价的80%，但在竞买人蜂拥而至的情况下，最终成交价比最低价高出近1亿韩元。
“芦道江”（芦原·道峰·江北）一带法院拍卖的成交价格正在上升，而且涨幅不容小觑。以高于实际成交价的价格拍下房源，或是以比最低价高出20个百分点的价格成交的情况频繁出现。在近期土地交易许可制（简称“土许制”）解除与重新指定的背景下，这一现象突然出现，有观点认为，土许制的“气球效应”正向“芦道江”地区延伸。
据 GGI Auction 30日消息，本月北部地方法院共对“芦道江”地区27套公寓实施了拍卖。其中有11套、占整体41%的房源，以高于此前流拍价的价格成交。拍卖起初以评估价启动，每流拍一次，投标最低价就会在评估价基础上再下调20%。去年仍停留在80%区间的平均成交价率（成交价相对于评估价的比例），本月已飙升至90.2%。
平均竞买人数达到两位数…“芦道江”拍卖成交价走高
上月25日，芦原区中溪洞 Hyundai Green Apartment 专用面积85㎡户型，以评估价（7亿400万韩元）80%的5亿6200万韩元完成易主。这套公寓在成交前曾两次流拍，导致最低竞拍价一度降至评估价的64%。同一天拍卖的芦原区月溪洞 Dream Forest SK View 专用面积59㎡户型，也以评估价（8亿8400万韩元）80%水平的7亿1099万韩元成交。该房源的最低价为评估价的64%。
虽然要在最低价基础上适当加价才能竞得房源，但成交价比最低价高出15个百分点以上的情况并不多见。法务法人 Myungdo 拍卖研究所所长 Kang Eunhyun 表示：“评估价对应最低价已降至64%的拍卖房源，其成交价率还能突破80%的案例并不多”，“成交价比最低价高出20个百分点，通常出现在竞买人无论如何都要拿下该房源，或普遍预期房价将呈上行走势的时期。”
平均竞买人数已突破两位数。3月参与“芦道江”地区公寓拍卖的平均竞买人数为10.2人，较前一个月（6.7人）增加了约1.5倍。该数据重回两位数，是自2023年9月（13人）以来时隔1年6个月首次出现。
实际上，上月25日进行拍卖的道峰区放鹤洞 Sindoang Apartment 专用面积53㎡户型，就吸引了15名竞买人。这套公寓因两次流拍，最低竞拍价一度降至评估价的64%（2亿5792万韩元），但最终以评估价（4亿300万韩元）78%（3亿1311万韩元）的价格成交。
与今年年初平均竞买人数仍在个位数时相比，市场氛围已经发生变化。仅在今年1月，“芦道江”地区的平均竞买人数还只有4.3人。
是土许制“气球效应”？亦有观点指向2月解除管制的余波
也有分析认为，这是土许制重新指定后“气球效应”转移的过程。对未来非管制地区房价将上涨的预期，已率先在拍卖市场中得到反映。上述两处房源是在首尔市本月19日重新指定土许制并于24日正式实施后一天进行拍卖的。拍卖市场被视为普通买卖市场的先行指标。
Kang 所长称：“由于土许制扩大实施带来的‘反向利好’，也在一定程度上影响了‘芦道江’拍卖市场”，“虽然3月的拍卖市场不及麻浦区和城东区等邻近地区火热，但也表明‘芦道江’地区并非完全置身于土许制气球效应之外。”
也有观点认为，这是今年2月土许制解除后启动的房价上涨热度，向“芦道江”地区传导的结果。GGI Auction 高级研究员 Lee Juhyun 表示：“现在就断言这是土许制扩大指定所引发的气球效应，恐怕为时尚早”，“但从上月解除管制之后开始的房价上涨余波，似乎已经波及到‘芦道江’。”
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专家预测，拍卖市场的热度今后可能延续至普通买卖市场。Lee Juhyun 研究员称：“‘芦道江’在房价下跌期过后、进入恢复阶段时，价格反弹幅度一直不大”，“虽然预定于今年7月实施的压力测试型总债务本息偿还比率（DSR）这一变量仍在，但从长期来看，拍卖市场的热度有可能向普通买卖市场传导。”
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