[实战理财]被点燃的土壕制，首尔楼市要迎来上涨行情吗

在首尔市解除土地交易许可区（简称“土许区”）之后，不仅江南三区，麻浦区、城东区等地也出现了不断刷新申报价纪录的小区。加之韩国银行下调基准利率，以及今年公寓供应量预计不及往年等因素，市场氛围正逐步改善。有观点认为，价格涨势将扩散到整个首尔，楼市将正式进入恢复阶段。

韩国银行金融货币委员会于25日将基准利率从3%下调0.25个百分点至2.75%。金融委员会委员长 Kim Byeonghwan 在24日表示：“现在似乎到了银行在贷款利率中反映基准利率下调的时候了。”他尤其指出，“以废除土地交易许可制度（土许制）的地区为中心，价格正在上涨”，同时也判断称：“虽然本月以来家庭贷款有所增加，但尚不足以引发忧虑。”

年初金融当局放宽了此前强化的银行业家庭贷款管理水平，加之此次利率下调，市场出现了贷款负担有望减轻的预期。

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实际上，随着可进行“差价投资”，首尔松坡区蚕室洞的房价正蠢蠢欲动。蚕室洞曾是带动江南房价上涨的核心区域之一。近期首尔市解除土许区后，该地成为因可进行差价投资而直接受益的区域。在蚕室被称为“龙头小区”的 Els、Richenze、Trizium 等公寓，其国民户型（85㎡）报价已涨至33亿韩元，出现过热迹象。松坡区领涨后，比其级别更高的江南区、瑞草区等地价格也随之上涨，江南三区整体成交价格呈上升趋势。

据韩国房地产院统计，2月第三周首尔公寓成交价格上涨0.06%，涨幅较前一周（0.02%）扩大。受到土许区解禁直接影响的松坡区（0.36%）和江南区（0.27%）价格上涨，瑞草区（0.18%）也有所上升。广津区（0.05%）和麻浦区（0.02%）也呈现出步调一致的走势。

尤其是松坡区公寓成交价格指数的周度涨跌幅，本月三周来持续上行。第一周上涨0.13%，第二周0.22%，第三周0.36%，涨幅逐步扩大。同月瑞草区也在第二周（0.11%）和第三周（0.18%）连续上涨。江南区在同一时期上涨0.08%、0.27%。

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“房价回暖”并非江南三区的专属故事。自上月起，以麻浦区和城东区的新建小区为中心，刷新申报价纪录的小区不断增加。麻浦区鹽里洞 Mapo Prestige Xi 专用面积59㎡户型在本月17日以18亿4500万韩元成交，刷新申报价纪录。上月20日，84㎡户型以23亿9000万韩元成交，比前一笔成交价上涨9000万韩元。本月14日，麻浦区新水洞 Sinchon Forest IPark 139㎡户型以30亿韩元成交，创下历史最高价。

城东区圣水洞1街 Trimage 69.72㎡户型在上月27日以31亿5000万韩元成交，比去年7月的前一笔最高成交价高出1亿5000万韩元。Raemian Oksu Riverzen 134㎡户型在上月22日以31亿8000万韩元成交，比1月前一笔最高成交价（29亿2000万韩元）上涨2亿6000万韩元。

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随着市场回暖，消费心理也在逐步改善。以1月为基准，首尔住宅买卖市场消费心理指数自去年7月（140.6）起连续5个月下行，至上月反弹至104.8。

今年首尔预售供应量同比减少，也在刺激购房情绪。根据房地产R114数据，今年全国预售供应量预计将同比减少26.4%。今年首尔预售供应量预计为2万1660户，比去年的3万1443户减少31.1%。尤其是在计划预售的供应中，有51%（1万1187户）尚未确定具体预售时间。建筑业界也在密切关注市场动向，若根据房地产市场氛围推迟预售时间，预售供应量还有可能进一步减少。

专家认为，从今年上半年起，首尔房地产上涨行情有望正式启动。NH农协银行房地产专业委员 Yoon Sumin 表示：“解除土许制起到了引爆作用，同时市场上也出现了要求下调住房抵押贷款利率的声音，因此价格涨幅和需求涌入的速度都被认为比预期更大、更快。随着基准利率下调、要求下调住房抵押贷款利率的呼声，以及供应不足问题的叠加，资金正优先快速流入被视为‘上级地段’的区域。”

Tumi房地产咨询公司所长 Kim Jekyung 称：“去年受贷款监管影响，市场一度放缓，此次土许制成为触发因素，使原本预计在今年下半年到来的上涨时点明显提前。考虑到麻浦区、城东区、江东区等地价格已经上涨、成交量也有所增加，在首尔可能会出现‘赶快买’的行为。尤其是预计从2026年起，首尔供应量将降至目前的三分之一水平，市场回暖将会按顺序向整个首尔扩散。”

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不过，也有观点认为，现在判断上涨行情能否扩散到整个首尔仍为时尚早。Woori银行房地产研究实验室室长 Ham Youngjin 表示：“首尔全域能否扩散暖意，将取决于政局不稳能否缓解、追加下调基准利率的速度与幅度、全租市场价格上涨等变量。江南‘虹吸效应’有可能进一步加剧。自去年9月以来，首尔公寓成交量一直维持在3000件左右，成交量并未有效放大，因此目前仍被视为以享受土许制解禁利好的部分小区为中心的市场。”

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