“只有江南受益，还会继续涨” vs “短暂上扬，很快稳定” 解除土地交易许可制前景分化
发布前房价已开始反应
仅江南圈受益…两极分化加剧
有观点称短期上涨后将趋稳
“由于对（解除土地交易许可制）抱有很大期待，原本就预料价格会有所上涨。从长远看，并不存在额外的上涨动能。交易方便起来的房源占整体的三分之二（3万8205户），这一数量不足以对市场产生重大影响。”（Hanyang University教授 Lee Changmu）
“解禁时点选错了。我曾对首尔市一名高级官员表示绝不能放开，但最终还是解除了。据说研究课题得出的结论是‘没有影响’，所以要解禁，我认为这是‘疯狂之举’。”（要求匿名的房地产领域专家）
对于被移出土地交易许可区（简称土许区）后的首尔松坡区等地公寓价格出现躁动一事，专家们的展望出现了上述分歧。分析认为，近期江南一带房价的上涨势头，很大程度上受到了首尔市长 Oh Sehoon在解除土许制一个月前公开场合发言的影响。在被视为极有可能从土许制中解禁的地区，市场有时间做好“心理准备”；而在解禁之后，业主可以迅速采取下架房源、抬高报价等行动，从而获得了快速应对的契机。不过，对于这一现象能否持续，有观点认为缺乏进一步上涨的动能，也有观点评价称，不排除刺激其他区域、演变为趋势性行情的可能性。
在整体房地产市场低迷的背景下，首尔市于本月12日解除对公寓需求集中的松坡区蚕室洞、江南区三成洞、大峙洞、清潭洞一带的土地交易许可区指定。解除翌日，首尔松坡区一家房地产中介门前张贴着房地产买卖相关告示。联合新闻提供
View original image◆土许制一放开，松坡房价即上涨＝从韩国不动产院每周发布的公寓价格动向来看，解禁区域集中的首尔松坡区在最近一周（2月17日至23日）内单周上涨0.36%，今年以来累计上涨0.8%。这与全国乃至首都圈在去年以及今年以来仍延续下行基调的走势形成鲜明对比。这是首尔市于本月12日解除部分原本被土地交易许可制限制的地区后，仅一周时间内显现出的涨势。
专家分析认为，一个月前Oh市长的发言，使市场提前做好了对即时反应的准备。不过，对于这种剧烈波动能否持续，意见并不一致。
在亲眼见证交易量增加与实际成交价上涨的当地中介业者看来，后续仍有进一步上涨空间。蚕室洞一家公认中介事务所表示：“解禁之后，打算出售的房源蜂拥而出，专用面积84平方米的市价已达30亿韩元，贵的甚至开到32亿韩元。”附近另一家中介相关人士称：“也出现了卖掉蚕室Resens、Els、Trizium等公寓后，转而购买计划重建公寓的需求，因此即便是尚未解除监管的区域，价格也有所上涨。”
NH农协银行专业委员 Yoon Sumin表示：“在解禁之前，价格就已处于上涨趋势，（解禁发布）起到了放大涨幅、缩短上涨所需时间的效果。”他还表示：“如果在报价上调的同时，成交逐步增加，那么在维持当前价格水平的情况下，江南和汉南，乃至麻浦、龙山、城东等其他地区的报价也有可能随之上升。”
◆“年初上涨后有望趋稳”＝首尔市方面认为，解禁初期市场可能会有一定波动，但今后将趋于稳定。由于在受土许制限制期间，价格涨势也在持续，因此即便维持限制，也难以起到未来的稳定效果。相反，考虑到部分业主在本人意愿之外被纳入土许制，导致交易困难并产生大量“冤屈”投诉，市政府判断，有必要与其他地区一样解除土许制。
首尔市相关人士表示：“即便在（土许制）限制之下，虽然交易量有所减少，但价格仍持续稳步上行。随着今年7月第三阶段总债务本息偿还比率（Debt Service Ratio，简称DSR）制度实施等贷款监管进一步收紧，上涨势头能否持续仍存在不确定性。”
受首尔市委托，自去年起研究土许制效果的Lee Changmu教授表示：“前年和去年，实际成交价指数都是从1月开始呈现上涨趋势，到年末转而回落。当前只是年初通常出现的上涨基调，随着时间推移，将逐步进入稳定阶段。”
◆“在降息与大选背景下，房价或大幅飙升”＝ 也有分析认为，在利率下行以及大选临近的背景下，解除土许制可能刺激房价，解禁时点并不恰当。
近期，首尔也出现了仅汉江沿岸或江南圈周边上涨，其余地区要么毫无变化，要么反而下跌等情况，区位两极分化现象愈发明显。由于备受青睐的江南圈缺乏可替代区域，加之投机需求依旧存在，这种两极分化可能进一步加剧。
韩国资产管理研究院院长 Ko Jongwan表示：“由于供应相对需求不足、投机需求涌入，（在解禁之前）江南圈房价就已持续上涨。随着搬家旺季等因素叠加，涨势有可能向汝矣岛、木洞等地扩散，从而成为扰乱市场稳定的重要因素。”他接着指出：“要判断房价真正趋稳，至少需要密切观察6个月到1年时间，而仅以4个月的调整期就作出判断，是一项过于仓促的决定。”他批评称：“（随着土许制解除）只有江南圈受益，在大选临近的情况下，不免令人怀疑这是一项顾及该地区选民意向的讨好型政策。”
一名要求匿名的房地产专家表示：“今年出现降息的可能性很高，如果总统选举提前举行，选后房价也有可能大幅飙升。在目前永东大路开发尚未完工的情况下就选择解禁，是一个错误的决定。”此次被解除限制的地区，是已故前市长Park Wonsoon于2020年推进永东大路开发时，为防止投机而指定为土许制区域的地方。
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