贷款监管收紧冲击下 购房者转向小户型公寓
去年12月首尔小户型公寓成交占比47%
受贷款监管影响飙升5个百分点
在政府收紧贷款监管后，首尔小户型公寓的买卖占比有所增加。分析认为，由于贷款监管的“流弹”导致资金链受阻，刚性需求购房者开始转向缩小住房面积。
根据19日对韩国不动产院资料的分析结果，截至2024年12月，首尔市内专用面积60平方米以下小户型公寓的买卖占比为全部交易量的47.4%。截至2024年8月，小户型公寓交易占比仅为39.3%，尚未达到40%。在同年3月录得46.1%后，占比持续下滑。但以2024年9月为分界点，再次开始反弹。2024年10月升至42.1%，次月增至42.5%，占比逐步走高。
事实上，小户型公寓交易占比此前一直呈缩减趋势。按年度来看，首尔小户型公寓的交易占比逐年下降。2022年为55.5%，创下最高水平后，2023年降至47.1%。从2024年全年看，占比也仅为43%。这被认为是新冠疫情长期化、居家时间增加，引发居民更偏好中大户型公寓的结果。
转折点出现在2024年12月。小户型公寓交易占比环比骤升5个百分点。自2024年9月第二阶段压力总债务本息偿还比率（Debt Service Ratio，DSR）监管启动后，小户型公寓的交易占比明显扩大。为削减家庭负债，政府对银行业住房抵押贷款和信用贷款以及第二金融圈住房抵押贷款利率，分别加算0.75个百分点实施第二阶段压力DSR。
尽管贷款监管趋严，但首尔公寓价格仍在上涨，分析认为刚性需求购房者降低预期，开始购买小户型公寓。首尔公寓买卖价格指数持续上行，在第二阶段压力DSR实施的2024年9月，该指数为97.88，到2024年12月升至98.64。考虑到首尔公寓买卖成交量在2024年10月和11月分别降至3803件、3369件，2024年12月进一步缩减至3136件，可以解读为购房者先行观望，之后将选择转向小户型公寓。
作为优质学区的芦原区，小户型公寓交易占比最高，达到67.2%。其后依次为江东区（65.3%）、西大门区（64.6%）。相反，瑞草区仅为26.1%，松坡区为26.3%，阳川区为29.1%，占比较低。江南区也只有30.5%。在江南三区，相对而言大户型公寓较多，加之能够规避贷款监管的现金富裕阶层主导公寓交易市场，因此出现了上述差距。
房地产114首席研究员Yoon Jihae表示：“贷款监管趋严后，首先会出现放弃买房的情况，其次会因‘挤压效应’而转向租赁市场，或者开始寻找中小户型公寓等现象。近期贷款额度与收入挂钩，无法勉强加杠杆借贷，因此在目前来看，缩小居住面积是一种较为理性的选择。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
