专家称“换购优质房源需求集中推高短期涨势…有助于稳定全租市场”[解除土规制]

首尔市宣布解除此前在蚕室洞、三成洞、大峙洞、清潭洞一带大范围指定的土地交易许可区域（以下简称“土许区域”），仅对部分重建小区维持规定。由此出现预期认为，被解除区域的交易将增加、房价将上涨。由于有意迁往更高等级区域的潜在需求集中，短期内价格上升被认为在所难免。也有意见指出，随着“加杠杆投资”（利用全租或月租进行差价投资）重新成为可能，全年租市场有望部分趋于稳定。

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专家普遍预计，随着13日土许区域被解除，被解除区域的交易量将增加、价格将上扬。但对于涨幅大小以及上涨行情能持续多久，则存在不同看法。

NH农协银行不动产专业委员 Kim Hyoseon 表示，此次从土许区域中解除的蚕室洞、三成洞、大峙洞、清潭洞一带，新建公寓供应较少，预计受影响较大。她表示：“这些被解除区域在江南圈内，无论学区还是商务设施等方面，均为需求者高度偏好的地区，而供应又偏少，短期内挂牌价可能上涨、交易可能过热。”

友利银行不动产研究实验室室长 Ham Youngjin 预计，被解除区域内“领头”公寓价格将走强。他表示：“受土许区域解除预期影响，挂牌价此前已呈走强态势，考虑到‘只留一套优质住房’的偏好现象以及希望迁往更高等级区域的需求相当可观，蚕室洞的 L·R·T，小区、三成洞的 Raemian La Classy 等当地地标性小区，可能形成卖方优势市场，在春季搬家旺季价格强势有望延续。”

NH农协银行不动产专业委员 Yoon Sumin 预计，仅江南地区房价将急剧上涨，两极分化将进一步加剧。他分析称：“江东区等其他等级区域的资金有可能向江南一带转移，并进一步向更低等级区域扩散，从而加剧江南与非江南地区之间的两极分化。”

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也有观点认为，从长期来看，土许区域解除的影响将较为有限。新韩银行不动产投资顾问中心组长 Kwon Youngseon 表示：“蚕·三·大·清一带本来就是需求极大的区域，因此预计将维持目前的价格上涨趋势”，同时也解释称：“由于对多套房持有者的税收监管尚未放松，投资需求将只能有限进入。”

新韩投资证券资产管理咨询部首席 Yang Jiyoung 也表示：“部分准备进行‘加杠杆投资’的需求者，可能会转向部分蚕室准新房公寓”，并称：“随着将追加实施的压力型总债务本息偿还比率（压力型 DSR）第3阶段，以及内外部经济不确定性等因素，解除措施的效果也可能被稀释。”

此外，还有观点认为，以大峙洞等热门区域为中心，通过附带全租购买住房的“加杠杆投资”重新成为可能，当地全租价格有望部分趋于稳定。Urban & Economy 公司代表 Song Seunghyun 表示：“随着投资需求流入，交易量将增加，全租价格的涨幅也可能有所放缓。”

另一方面，市政府于13日发布公告，解除位于国际交流复合区附近4个洞（松坡区蚕室洞、江南区三成洞·大峙洞·清潭洞）内305个公寓小区中291个小区的土许区域。同时，对“快速一体化规划”重建·再开发项目中，在整备区域指定后已完成业主协会设立许可的123处中的6处，也一并解除。

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维持指定的14个小区为：▲江南区大峙洞 Gaepo Woosung 1·2次、Seonkyung、Mido、Ssangyong 1·2次、Woosung 1次、Eunma 公寓 ▲三成洞 Jinheung 公寓 ▲清潭洞 Hyundai 1次 ▲松坡区蚕室 Jugong 5小区、Woosung 1·2·3次、Woosung 4次、Asia 选手村。狎鸥亭、汝矣岛、木洞、圣水主要重建·再开发区域，以及江南三区和龙山区内14处“快速一体化规划”项目、3处公共再开发项目也继续维持为土许区域。上述地区将在管理处置计划许可之后，如被判断投机可能性较低，将通过综合评估讨论是否予以解除。“快速一体化规划”重建·再开发项目将在业主协会设立许可之后，再决定是否解除。

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