首尔拍卖遇寒潮…江南区成交价率反而飙升
资金涌向“优质一套房”
中低价集中的诺道江房价低于平均水平
尽管首尔公寓的法院拍卖市场整体交易遇冷，但包括江南三区在内的优质房源的成交价率仍在持续攀升。这被视为拍卖市场中“只买一套核心优质住房”偏好愈发明显的结果。首尔公寓价格的两极分化，正延伸为拍卖市场成交价率的两极分化。
拍卖市场也集中竞拍“优质一套”
根据10日拍卖信息公司Gigi Auction的统计，上月首尔各自治区中，江南圈公寓拍卖标的的成交价率涨势尤为突出。其中涨幅最大的地区是江东区，从2023年12月的90.4%升至2024年1月的109.7%，上升19.3个百分点。瑞草区从81.6%升至93.2%，上升11.56个百分点；江南区也从95.8%升至103%，上涨7.2个百分点，紧随其后。中低价公寓集中的“老道江”（芦原区·道峰区·江北区）等地区，上月的成交价率低于首尔平均成交价率94.3%，两极分化进一步加剧。芦原区为87.7%，道峰区78.8%，江北区87.5%。
成交价率是指成交价相对于评估价的比例，被用作房价的先行指标。若预期房价将上涨，多名竞买人参与竞争，成交价格被推高，成交价率也随之上升。
上月成交总价最高的标的同样出现在江南区。江南区清潭洞“延世Riverville三期”专有面积243平方米的公寓，以评估价55亿5000万韩元的106%、即58亿7770万韩元成交。江南区大峙洞“Raemian Daechi Palace”专有面积94平方米的公寓，以评估价40亿2000万韩元的102%、即41亿1906万500韩元成交，找到新主人。江东区上一洞“江东Riverst四小区”专有面积50平方米的公寓，以6亿5800万韩元成交，成交价比评估价高出110%。
即便上月整体成交价率并未高于前一个月，但江南圈的松坡区和城东区也出现了以较高成交价率拍出的标的。松坡区蚕室洞“Trizium”专有面积60平方米的公寓，以评估价19亿2800万韩元的108%、即20亿7911万韩元成交。城东区圣水洞“江边建荣”专有面积85平方米的公寓吸引了32名竞买人，显示出极高关注度。该房源最终以18亿2000万韩元成交，比评估价17亿3000万韩元高出105%。
经济低迷期，成交价率分化加剧
如此一来，一边是江南三区等主要区域的竞拍热度高涨，另一边则是首尔整体交易寒潮正盛。2024年1月的成交价率为94.3%，2023年12月为91.9%。在房地产市场放缓的背景下，市场氛围偏向观望，竞拍出手趋于谨慎。
不过，首尔的成交率从2023年12月的40.8%跃升至上月的48.8%，这被认为是因春节长假导致整体拍卖标的数量减少而出现的“错觉效应”。专家预计，本月成交率将如同2023年9月长假时一样再度回落。去年中秋期间，成交量从前一个月的296件减半，而次月大量拍卖房源集中登场，使得成交率从45.6%下滑至41.3%，下降4.3个百分点。
有观点认为，全方位的贷款监管也在推升首尔整体与江南地区成交价率的两极分化。自2023年9月开始实施较此前更严格的第二阶段压力情景下总债务本息偿还比率（DSR）后，曾聚集大量刚需购房者的非江南圈拍卖市场成交价率下滑，竞买人数也随之减少。相反，想以略低价格买入江南圈公寓的现金富裕阶层反而涌向拍卖市场，他们之间的竞价竞争进一步推高了成交价率。
Gigi Auction高级研究员Lee Juhyun表示：“江南圈公寓的成交价率依然维持在90%、100%这样的水平，而位于外围地区的公寓则有很多人选择等待其流拍两次左右再出手，导致成交价率不断走低。以新建公寓或区位条件优越的地区为中心，需求不断集中，两极分化现象愈发明显。”
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