[房产AtoZ]“保证金低于10%就不同”……还能收中期款的全租交易？

#今年1月，首尔江东区某A房地产中介事务所代表撮合了一笔押金约7亿韩元的公寓全租合同。为配合承租人的情况，将入住日期推迟20多天，作为交换，约定先支付7000万韩元定金和5000万韩元的中期款。预计在今年3月底入住的承租人已于1月支付定金，本月又汇入了5000万韩元的全租中期款。

在签订全租合同时收取中期款的案例正陆续出现。原本只在不动产买卖交易中往来使用的中期款之所以出现在全租市场，被分析为房东在配合承租人搬家日期等便利的同时，为了哪怕早一天周转资金而作出的选择。

首尔市内一家房地产中介门店。韩联社供图

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据不动产信息业界10日消息，近期在资金实力不足的房东之间，出现了在签订全租合同时向承租人要求支付中期款的情况。虽然各信息公司推算数据有所差异，但估计约有整体交易量的10%至30%涉及收取全租中期款。

在签订新的全租合同前，如因承租人要求不得不推迟入住日期，手头资金不足的房东需要通过全租退房资金贷款来返还前一任承租人的全租押金。此时如果能够提前收到中期款，就能减轻贷款利息负担，因此会向承租人提出中期款要求。

江东区A房地产中介事务所代表表示：“在必须在两个月后向现有全租承租人返还全租金的情况下，如果新承租人希望三个月后入住，就会在支付中期款的条件下签订合同”，“从房东立场看，舍不得错失新承租人，因此希望至少减轻全租退房资金贷款的利息负担，才会要求支付中期款。”

中期款的金额通常定为全租保证金的10%以下。A中介所代表称：“中期款数额由承租人与房东协商调整，但即便在未办理全租贷款的情况下，也不会造成太大压力的水准多在10%左右”，“主要是从月租转投全租房源的新婚夫妇成为此类合同的对象。”

对于需要用全租金来支付尾款的入住前全租房源，如因承租人要求而推迟入住，也会出现要求支付中期款的案例。一名不动产业界相关人士表示：“若认购人需要结清尾款的日期早于承租人入住日期，有时会通过收取全租中期款来支付尾款逾期利息”，“相当于由承租人代替认购人承担一个月利息的方式。”

业界认为，这是房东在寻求将损失最小化的过程中，打破以往惯例而出现的新型交易方式。A中介所代表表示：“房东通过与承租人预留协商空间，找到了在一定程度上减轻贷款利息负担的方法。”

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也有分析认为，这一现象源于相较月租而言，全租偏好度下降。由于高利率带来的贷款利息压力以及对全租诈骗的担忧增加，偏好月租的承租人不断增多，房东则顺应这些承租人的便利改变交易形式。NH农协银行不动产专业委员Yoon Sumin表示：“与过去相比，全租需求减少，已形成了承租人占优的市场”，“房东在满足承租人要求的同时，通过附加中期款条款来提高合同稳定性。”

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