[实战理财]今年认购·税收·重建将这样改变

by Oh Yukyo

Published 05 Feb.2025 07:34(KST)

Updated 06 Feb.2025 08:18(KST)

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扩大新婚夫妇、新生儿专项供房…中签可能性↑
扩大租赁业务税收优惠…拥有100套公寓也按1套住房计
30年以上老旧小区可不经安全鉴定直接重建

2025年住房和房地产相关制度将被大幅调整。购房认筹制度将向无房者倾斜，出租经营者的税收优惠也将大幅强化。由此，刚性需求购房者和投资者的策略预计也将随之发生变化。

新婚夫妇中签可能性↑…有房就不能“捡漏”

认筹制度最大的变化，是根据政府克服低生育对策，提高新生儿和新婚夫妇优先供应比例。新婚夫妇专项供应比例将由原来的18%提高到23%。其中，新生儿优先供应比例将由20%上调至35%。同时，即便是预备结婚的情侣或新婚夫妇，只要属于该类别，即使配偶在结婚前有过认筹中签记录，也可以申请新婚夫妇专项供应。调整后的认筹系统最快将于本月开始实施。

19至34岁以下的无房青年还应关注“青年住房梦想贷款”。该产品可按房屋销售价格的最高80%，以最低年利率2.2%提供贷款。适用对象为年收入7000万韩元以下（夫妻合计不超过1亿韩元）的人群。同时，政府还将推进在地铁站周边、职住平衡良好地段，配备多种生活便利设施的“青年希望梦想住房”的供应。此外，适用于住房认筹储蓄的税前扣除缴纳金额上限也由原来的每年240万韩元提高到300万韩元。只要是无房家庭户主，且与年龄无关，年收入在7000万韩元以下，即可享受这一优惠。

被称为“捡漏”的无顺位认筹制度也将进行调整。虽然具体方案尚未公布，但禁止有房者和外地居住者参与无顺位认筹的方案被认为最具可能性。政府过去曾将无顺位认筹资格限制为“居住在当地的无房者”，此后又先后取消了居住地和住房套数限制。若制度调整落地，无房刚需购房者的中签机会将提高。除此之外，在首都圈拥有一套专用面积85平方米以下、公告价格5亿韩元以下公寓楼（别墅型多户住宅）的人，在申请公寓认筹时也将被视为无房者。

买100套公寓楼也按1套住房特例处理

今年变化的房地产相关税制也需要细致了解。首先，对调控地区多套房持有者征收的转让所得税加重税率的暂缓适用期限，延长1年至2026年5月。在此期间转让住房，将不适用加重税率。同时，在人口减少地区，于2024年1月4日至2026年12月31日期间取得的住房，或购买竣工后未售出的住房，将适用“一户一住房”特例。转让所得税和综合房地产税各自可享受最高12亿韩元的扣除额。

此外，在计算综合房地产税时，适用“一户一住房”特例的地方低价住房，其公告价格标准将由现行的3亿韩元上调至4亿韩元。随着短期登记出租制度的恢复，相关税制也将进行调整。只要履行满6年的法定出租期限，即可享受取得税按一般税率课税、综合房地产税合并课税排除、转让所得税加重排除以及自住住房免税等优惠。如果从事出租经营，即便名下拥有100套公寓楼（别墅型多户住宅），也可以享受一套住房的税收优惠。公寓则被排除在登记对象之外。

住房抵押贷款提前还款手续费↓…重建门槛降低

此外，有房者提前偿还住房抵押贷款的负担也有所减轻。随着政府启动住房抵押贷款提前还款手续费调整方案，固定利率贷款的提前还款手续费将由原来平均1.4%下调至0.65%。浮动利率贷款的提前还款手续费则由原来平均1.2%降至0.65%。手续费负担几乎减半。以中途偿还1.5亿韩元贷款为例，原本需支付约180万韩元（浮动利率）至210万韩元（固定利率）的手续费，如今将降至约97.5万韩元。

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自今年6月起，竣工超过30年的公寓，即使未通过安全性鉴定，也可以实施重建。过去必须在安全性鉴定中被评为D级以下，确认存在危险性后才能推进重建。此外，还允许在被指定为整治区域之前，就先行成立重建推进委员会。同时，在重建、再开发过程中，为推进委员会或业主联合体成立而征集居民同意时，不仅可以采用书面形式，也可以通过电子方式获取同意。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。