“强制登记承租权，是最有效的全租诈骗预防措施”

有观点提出，应当将入住日期、保证金等住房租赁内容强制公示在不动产登记簿上。通过此举可以预防“全租诈骗”受害，并提高租赁市场的透明度和信赖度。

本月10日，在首尔汝矣岛国会议员会馆举行了“住房租赁登记法制化（租赁登记法制化）相关法律修订讨论会”。Park Yonggap共同民主党议员办公室提供

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本月10日，在首尔汝矣岛国会议员会馆举行的“住房租赁登记法制化相关法律修订讨论会”上，律师 Lee Ganghun（参与连带运营委员会副委员长）指出：“现行法律是通过住房交付和居民登记来公示住房租赁关系，但这两项都不易为第三人所知，属于不完善的公示方式”，“在入住当天，房东可以向银行等谎称没有承租人，并以该住房作抵押借款”。银行设定抵押权时，自抵押权登记受理之时起即发生效力，但承租人的对抗力、优先受偿权则是在完成住房交付和迁入申报后的次日零时才产生，因此利用这一时间差实施诈骗的情况频繁发生。

大韩法务师协会全租受害支援公益法务师团团长、法务师 Jeong Gyeongguk 也表示：“目前入住日期、确定日期赋予日、保证金、租赁期限等有关租赁权的内容并未公示在登记簿誊本上，承租人难以预判能否收回保证金”，“尤其是在有多个承租人的多户住宅中，承租人在未能确认优先顺位承租人的情况下签订合同，导致无法拿回全租保证金的案例屡见不鲜。”

他们一致认为，解决上述问题的方法是进行租赁权登记。Lee 律师表示：“如果进行住房租赁登记，就有一个登记簿可以同时公示多重租赁关系及其他物权，这是一大优点”，“在进行住房买卖和租赁时，透明度将大大提高。”也就是说，可以防止对优先顺位租赁等权利关系进行虚假告知的行为。江南大学建筑不动产建筑学部教授 Kim Cheonil 也解释称：“为了保护承租人权利，必须能够方便地确认权利关系，而登记是不动产领域中唯一能发挥这一作用的手段”，“此外，租赁权登记一经受理，即产生对抗力和优先受偿权，可以防止恶意设定抵押权。”

通过这一制度，也有望提升租赁市场的信赖度。Jeong 法务师表示：“就像买卖成交价格公示在登记簿上一样，如果将租赁保证金在登记簿上记录数年，就能形成值得信赖且合理的全租价格”，“可以预防‘空壳全租’和零资本“差价投资”带来的受害，并切断非法评估行为。”Kim 教授也强调：“住房租赁登记法制化无法一举解决全租诈骗问题，但通过使任何人都能了解租赁权的内容，能够消除作为诈骗根本原因的‘信息不对称’，这具有重要意义。”

从银行等金融机构的立场看，在发放住房抵押贷款时，无需逐一核实借款人提交的全租、月租合同、入住家庭确认书、确定日期赋予情况等大量材料，仅通过查阅登记簿即可掌握围绕住房的权利关系，因此被视为一种十分有用的公示方式。

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与此相关，讨论中也提及有必要降低登记费用。Lee 律师建议：“如果费用水平给国民带来较大负担，就会引发不满，难以顺利导入这一制度”，“可以考虑取消租赁登记的登记许可税和地方教育税等。”他还补充说：“国土交通部与法务师行业之间有必要就这一问题展开讨论。”Kim 教授则强调：“如果由地方自治团体对以弱势群体为重点的租赁登记费用予以支援，并通过地方自治团体与法务师之间的协约，在租赁全流程中提供法律服务，那么普通民众的租赁关系将得到更加有力的保护。”

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