“刚中签就能马上入住”……江南新楼盘的秘密
分售价上限适用于江南3区
官方地价、建筑成本上涨致推迟开盘
从开盘到入住通常需3年…江南缩短至约1年
“筹资压力大”…等待认购者同样感到负担
“首尔江南一带的公寓感觉是一卖完就马上入住。”
与近期在市场上流传的这种说法一样，数据显示，江南地区新建小区从预售到入住所需时间正逐渐缩短。这是因为适用预售价格上限制度的重建·再开发组合，为了抬高预售价，尽可能推迟预售日程。组合方在尽量拖延预售时间的同时，利用了即便如此，预售一开盘就能“全部售罄”的市场情况。由于从预售到入住的周期缩短，等待申购的购房者必须在很短期限内筹措巨额资金。有分析认为，想要“挤进”江南新建公寓的门槛变得更高。
根据韩国不动产院“청약홈”（申购平台）9日公布的数据，去年预售的江南三区（瑞草区·江南区·松坡区）新建小区，从预售到入住的时间被调查为还不到2年。去年10月预售的江南区“DH大峙 Edelweiss”计划今年8月入住，周期仅约10个月。江南区“清潭 Rael”为1年2个月，瑞草区“Maple Xi”为1年5个月。
预计这种趋势今年也将持续。本月计划预售的瑞草区“Raemian One Perla”（方背6区）预计今年11月入住。预计明年8月入住的“Raemian Triny One”（盘浦3住区）据悉尚未制定预售计划。通常从预售到入住大约需要3年时间，但江南地区大部分预售小区实际上已接近于“后期预售”（建筑大部分完工后再招募入住者）的模式。
有分析认为，组合方正在为提高预售价而有意推迟日程。对组合而言，用于决定预售价的土地成本和建筑成本每年飙升，等待反而可以提高预售价。适用预售价格上限制度的江南地区，是以公告地价为基准进行评估的土地成本，加上国土交通部公布的标准建筑造价，来确定预售价。公告地价和标准建筑造价今年也被预计将继续上涨。江南地区某组合相关人士表示：“我们的目标是尽可能拿到更高的预售价”，“因为要弥补工程造价的上涨部分，同时减少组合成员的分摊金额。”
江南三区的预售价正如各组合所期望的那样不断攀升。江南地区今年首个预售项目“Raemian One Perla”的预售价定为每3.3平方米6833万韩元，刷新了方背洞的最高预售价纪录。上月在同一洞预售的“Acro Ritz County”预售价为每3.3平方米6666万韩元。短短一个月，每3.3平方米就上涨了167万韩元。即便预售价飙升，申购热度依然不减。从预售到入住周期仅10个月的“DH大峙 Edelweiss”平均中签竞争比达到1025比1，创下首尔历史最高纪录。建筑业界一位相关人士表示：“即使预售价上涨，只要地段优质、价格仍低于周边房价，申购资金就会蜂拥而至”，“之所以可以不断推迟预售时点，是因为无论何时、以什么价格推出，都有信心能全部售罄。”
这种“拖延策略”正在加重申购等待者的负担。购房者不仅要支付更高的预售款，还必须在短时间内筹集中期款和尾款等资金。业内人士指出：“通常从预售到入住需要3年左右，而最近江南地区的小区结构是要在1年之内全部凑齐预售款”，“这使得原本通过分期付款来降低金融负担的传统先期预售制度宗旨变得黯然失色。”房地产R114首席研究员Yoon Jihae表示：“从认购者立场来看，从申购之初就必须周密制定资金筹措计划。”
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