“即使降息，贷款额度缩减、经济低迷时‘公寓价格两极分化’更严重”
10位房地产专家解析“2025年公寓市场前景”
利率下调、贷款监管与政治不确定性成最大变量
首尔及首都圈部分地区房价单独上涨引发两极分化忧虑
〈2025年公寓市场展望》刊载顺序
① 买卖市场（首尔·京畿道及仁川·地方）
② 全租市场（首尔·京畿道及仁川·地方）
▶③ 市场影响及政策
“由于弹劾政局，上半年公寓价格会下跌，但如果利率下调，将成为推升公寓价格的因素。”
“即便利率下降，只要贷款额度收紧、经济不景气，仍有可能像去年那样只会加剧两极分化。”
据亚洲经济8日发布的《2025年公寓市场展望》显示，在受访的10名房地产专家中，有7人将“贷款利率下调速度”选为对今年房地产市场氛围影响最大的因素（可多选）。其后依次是贷款额度监管强化（6人）、包括弹劾在内的政治不确定性（5人）、对经济衰退的担忧（4人）。本次调查于上月27日以问卷调查和书面访谈的形式进行。
在公寓价格的上涨因素与下跌因素交织的情况下，市场走势预计将取决于哪一方影响更大。Woori银行房地产研究实验室室长 Ham Youngjin 表示：“如果韩国银行下调基准利率，将对住房市场形成上行因素”，同时也称：“不过，这与 Trump 政府贸易政策对韩国经济的外溢效应，以及美国基准利率下调幅度是相互联动的。”
Ham 室长补充称：“如果政局不稳定持续、外交应对准备不足，经济将放缓，从而抑制住房购买需求，这将成为市场的下行因素。”
NH农协房地产专业委员 Yoon Sumin 表示：“今年是迈向2026年供应短缺高点的中间阶段，市场不安情绪将会扩大”，“经济衰退不可避免地会与降息并行，因此整体市场环境并不好，但首尔部分地区公寓价格却有可能出现单独上涨的局面。”
韩国投资证券房地产专业委员 Kim Gyujeong 也预测称：“如果经济衰退加深，整个住宅建设产业将转入下行，但像去年那样偏好首尔‘一套优质房’的氛围会更加突出，继去年之后，公寓价格的两极分化可能进一步加剧。”
新韩银行房地产投资咨询中心组长 Kwon Youngseon 表示：“目前买卖需求只是被暂时压抑，今后全租价格会涨到什么程度、贷款利率会降到什么程度，将成为引发市场变化的关键。”
政府应消除类似去年夏天的“供应恐慌”
在被问及为稳定今年公寓价格所需的政策（可多选）时，房地产专家中选择“政府增加公寓供应”的最多（7人）。在同一脉络下，专家们也认为有必要通过“重建·再开发相关法案的通过”（3人）等方式激活整备项目。
汉阳大学城市工学系教授 Lee Changmu 表示：“要扩大供应，必须形成投资连接链条”，“对于首尔市中心供应不足的地区，应通过政策性支撑，使再开发、重建项目得以推进，这一点十分重要。”
NH农协房地产专业委员 Kim Hyoseon 称：“如果像去年夏天那样的‘供应恐慌’再次影响市场，部分地区住房过热现象将重演，并会推高两极分化”，“关键在于消除对供应的不安。”韩国资产管理研究院院长 Ko Jongwan 表示：“政府虽然声称要增加供应，但仅第三期新城项目就已经过去4年仍进展缓慢，今年必须成为落实此前所有已公布计划的一年。”
公寓依然是稳健的投资标的
在“从长期来看，与股票、黄金、美元相比，公寓买卖是否仍是稳健的投资标的”这一问题上，回答“有点是”的有4人，“非常是”的有3人。认为“一般”的有2人，回答“有点不是”的也有1人。
Toomy房地产咨询代表 Kim Jaegyeong 表示：“今后只要月租、全租价格开始上涨，买卖价格也很有可能跟随上涨”，“即使通过股票或黄金赚到钱，最终也很可能会回流到房地产。”房地产R114研究组组长 Yoon Jihae 称：“像公寓这样的实物资产，在物价上涨时价格也会随之上升，因此其价值不会缩水。”
回答“有点不是”的 KB国民银行房地产首席专业委员 Park Wongap 则表示，原因在于“人口减少和经济增长放缓”。
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