[PF 重组]①“到明年上半年前完成77%问题项目正常化”……还将制定防止重演的具体方案

金融当局为防止房地产项目融资（PF）市场反复出现不良，将在今年上半年内制定并推进改善PF业务结构的细化方案，把自有资本比例提高到20%区间、减少担保。关于责任竣工的相关改进方案，将在第一季度同国土交通部等有关部门和机构协商后制定；针对金融机构在发放PF贷款时以各种名目收取过高手续费的惯例，将于明年1月制定示范规程，对全部金融业适用，以加以遏制。

同时，金融当局预计，在需要处置和重组的总规模20.9万亿韩元的项目中，将有9.3万亿韩元规模的项目在今年年底前完成处置和重组程序，16.2万亿韩元规模的项目在明年上半年前完成相关程序。对于程序进展缓慢的项目，将审查延期事由的合理性，并计划进一步强化对执行实绩的管理。

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19日，金融委员会在Kwon Daeyoung事务处长主持下召开了“房地产PF情况检查会议”，并表示将通过在明年上半年期间运作的房地产PF危机再发防止工作组（Task Force），制定强化金融监管细则的计划。当天会议有金融监督院、企划财政部、国土部等相关机构以及金融、建筑业界等出席。根据11月14日发布的制度改进方案设立的各个工作组，将按照投入PF项目的自有资本比例，差别化风险权重和拨备，并整顿按金融业态划分的风险权重、拨备监管等。还将新设和完善针对房地产PF大额信用供给以及按PF业态划分的房地产风险敞口限额监管。

金融当局之所以制定强度较高的再发防止措施，是因为自2022年起房地产PF项目的盈利性开始下降，导致金融圈的健全性大幅动摇。根据金融监督院在今年8月和10月分两次进行的项目盈利性评估结果，在房地产PF总风险敞口210.4万亿韩元中，有11%、即22.9万亿韩元被归类为“需要留意（C）”“存在不良忧虑（D）”等级。

Kwon处长在评价“考虑到PF贷款新增发放规模增加以及民间领域资金流入扩大，房地产PF风险正得到稳定管理”的同时也表示：“为实现金融公司的稳健经营管理和PF市场资金的良性循环，有必要按计划无差错地推进不良项目的重组和处置。对于额外需要的事项，将与相关机构协商后立即应对。”

在截至今年9月分两次完成房地产PF项目评估后，金融当局强力施压要求加快不良重组进程，截至10月已完成处置和重组程序的项目约占全部目标项目的21%，规模约4.5万亿韩元。金融当局分析称，其中与居住设施相关的项目约占一半，规模2.8万亿韩元、共122个项目，产生了约3.5万户住房供应效果。

金融当局预计，到今年年底，将有规模9.3万亿韩元、占“需要留意”和“存在不良忧虑”项目44%的项目完成程序；到明年上半年，将有规模16.2万亿韩元、约占整体77%的项目完成程序。若整体项目按计划完成处置和重组，预计将额外带来10.4万户住房供应效果。

Kwon处长说明称：“截至今年10月，已完成程序的项目规模达到4.5万亿韩元，高于原定完成规模3.8万亿韩元。竞拍、公卖、随意契约、核销等处置量超过计划，而重组进展则略显缓慢。今后将检查各项目延期事由的合理性，必要时重新要求提交处置计划等，以强化管理。”

此外，金融当局认为，第一季度仅停留在9万亿韩元水平的新发PF规模，在第二、三季度连续超过15万亿韩元，显示出PF市场内资金正在实现良性循环。由于开发市场萎缩而缩减的过桥贷款（Bridge Loan）发放比重也呈扩大趋势。新发PF规模在第二季度增加至15.1万亿韩元、第三季度增至16.4万亿韩元，过桥贷款比重也在同一期间从约17%提高到约25%。Kwon处长表示：“今后如果过桥贷款正常转为本项目PF，有望进一步加速PF的软着陆和资金良性循环。”

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不过，由于金融当局较重视结构调整结果之外，还适用了更为严格的新标准，恶化忧虑风险敞口较去年年底9.3万亿韩元增加了246%以上。随着不良项目增加，金融圈的健全性和盈利性也出现恶化。全金融业的PF不良贷款率（固定及以下贷款比率）从去年年底的5.2%在今年第三季度末飙升至11.3%，上升了6.1个百分点。同一期间，拨备计提金额从8.9万亿韩元增加至11.3万亿韩元，增加了2.4万亿韩元。由于计提拨备要作为坏账费用处理，金融公司的利润随之减少。

对此，金融当局分析认为，大部分业态通过增资等方式使资本充足率较去年年底有所上升，且不存在未达到最低监管比率的情况，因此对金融公司的影响并不大。Kwon处长解释称：“在需要留意和存在不良忧虑的信贷中，正在施工阶段的本项目PF规模为4.6万亿韩元，与6月底评估时的4.11万亿韩元相比并未大幅增加。参与的开发商主要是销售规模较小的小微企业，因此对建筑公司和开发商等造成的额外影响也有限。”

另一方面，金融当局预计，对缺乏项目盈利性的项目提供所需资金的银团贷款（Syndicated Loan）、韩国资产管理公司（KAMCO）基金等的执行实绩也将持续增加。银行和保险业态的PF银团贷款（规模1万亿韩元，最高可至5万亿韩元）自设立以来，迄今已向3个项目提供了3590亿韩元的支持。预计在明年第一季度耗尽这1万亿韩元后，将把规模扩大至2万亿韩元，并在今后逐步扩大至最多5万亿韩元。

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社区信用合作社和UAMCO在今年9月组建了规模5000亿韩元的基金，并将在12月执行首笔投资。IBK与UAMCO将在12月组建规模2500亿韩元的基金，Woori Financial Group也计划在明年年初组建规模1000亿韩元的基金。

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