[Why&Next]贷款批不下来只好毁约…“明年公寓交易将进一步减少”
压力DSR第二阶段实施100天
首尔公寓成交量一月内减半
挂牌房源9万户，为2021年11月以来最多
戒严、弹劾等局势混乱，“调整期将拉长”
随着压力总债务本金利息偿还比率（DSR）第二阶段（9月1日）实施已满100天，包括首尔在内的首都圈公寓成交量开始步入下行通道。首都圈外缘地区甚至出现价格下跌。在高利率叠加贷款额度收紧的环境下，资金链枯竭的购房需求者纷纷放弃自购住房。专家表示，近期戒严令、弹劾等政治动荡，加之计划于明年下半年实施的DSR第三阶段，有舆论认为这种“交易寒潮”在一段时间内将难以缓解。
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DSR第二阶段满100天，“交易寒潮”持续
据首尔不动产信息广场9日消息，截至当天统计，今年9月首尔公寓成交量为3126套，较一个月前（6490套）减半。与今年最高值（7月的9206套）相比，骤减66%（6080套）。这一数据在10月为3714套，保持相近水平，至上月则降至2348套，呈现下行走势。
自9月压力型DSR第二阶段措施启动后，交易断崖正式显现。所谓压力型DSR，是在实际住房抵押贷款利率基础上叠加“压力利率”，从而压缩贷款额度的监管措施。第二阶段实施后，基本压力利率（1.5%）的加权比例从25%上调至50%，适用对象也扩展至银行体系的信用贷款以及第二金融圈的住房抵押贷款。NH农协银行不动产首席专家委员 Kim Hyoseon 表示：“自9月起强力信贷监管启动后，买方情绪明显萎缩，市场整体转为观望氛围。”
首尔木洞新市街一名公认仲介师称：“今年9月初，一套已缴纳数千万韩元定金的约20坪房源，因为贷款批不下来导致合同告吹，至今仍未成交。”
市场挂牌量则在不断累积。根据不动产信息公司“Asil”的数据，截至上月末，首尔公寓挂牌量达到9万户，为Asil自2021年11月开始统计以来的最高值。阳川区木洞Y公认仲介事务所相关人士表示：“在业主要价仍然偏高的情况下，贷款监管又开始实施，自9月起交易几乎完全‘停摆’，目前是‘没有买家，只有源源不断的出售房源’的局面。”
房价涨幅也在收窄。韩国不动产院数据显示，首尔公寓买卖价格涨幅自今年10月第二周（0.11%）以来，已连续4周（0.09%→0.08%→0.07%→0.06%）回落。上月最后一周涨幅进一步降至0.04%。与第二阶段措施实施前的8月第二周（0.32%）相比，涨势明显“折腰”。首尔住宅买卖价格指数也从9月的0.54%降至10月的0.33%，缩减0.21个百分点。
价格下跌迹象浮现
在首都圈外缘地区，交易寒潮已开始传导至价格下跌。京畿道安城市玉山洞“安城阿阳City Pradium”一套112平方米（34坪）房源，于上月21日以3.75亿韩元（21层）成交，较9月初（3.975亿韩元）价格下跌逾2000万韩元。京畿道河南市慰礼新都市“新安Insvil Astro”一套124平方米（37坪）房源，10月以15.6亿韩元（14层）成交，较7月（16亿韩元·12层）低了4000万韩元。京畿道安城的买卖价格变动率在10～11月间于-0.05%与0.01%之间波动，本月第一周跌幅扩大至-0.09%。河南市也在10～11月间于0.01～0.07%之间波动，本月第一周则转为下跌至-0.02%。
从明年7月起，监管强度将进一步升级，DSR第三阶段计划正式实施。基本压力利率的反映比例将从50%提高到100%，适用范围也将从银行体系扩展到第二金融圈的住房抵押贷款、信用贷款及其他贷款。KB国民银行不动产首席专家委员 Park Wongap 表示：“在首都圈，贷款监管比利率更具威慑力。预计明年利率下调与贷款监管将形成‘跷跷板’，市场调整期可能被进一步拉长。”
政治动荡同样构成利空。Kim 首席专家委员指出：“在不动产市场中，一旦不确定性显著增强，交易往往会干脆停滞。随着明年政治议题带来的不确定性加剧，成交量恐将进一步萎缩，市场情绪也会更倾向于‘再观望一阵’。”
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