大邱、光州等开发项目扩大“PF贷款”规模并延长期限

随着被称为“滞销墓地”的大邱和光州接连出现项目融资（PF）到期延长和追加贷款的案例，正受到关注。由于项目周期拉长，利息及施工成本负担增加，有的选择扩大贷款规模；同时，因为预售率低迷，贷款偿还未能按期完成，延长既有PF贷款到期的案例也在增多。

大邱 Opera Switzen 鸟瞰透视图（KCC建设提供，与报道内容无关）

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据投资银行（IB）业界27日消息，Kokrepsangmu以韩华投资证券为主承销商，筹集了规模为1480亿韩元的项目融资。以Kokrepsangmu持有的土地等资产为抵押，并按照偿还及抵押权优先顺位分为优先级1000亿韩元、次级480亿韩元进行放款。

Kokrepsangmu是为在光州广域市西区Chipyeong-dong 1208-5一带开发名为“Urban Peak Sangmu”的公寓小区而设立的法人。大韩地方行政公济会持股49%，Koramco资产信托持股19.5%，GS Retail持股19.5%，IBK投资证券持股5%，KCC建设持股5%。

施工方KCC建设于2021年8月开工，目标在明年2月竣工。KCC建设在筹集PF资金的同时，提供了责任竣工约定。内容为：若未能在约定期限内完成竣工并取得地方自治团体的使用批准（竣工许可），则由施工方承担PF借款的偿还责任。

KCC建设同时约定，如其长期信用评级（企业、公司债）降至BBB-以下，或短期信用评级（企业商业票据、短期公司债）降至A3-以下，将承担PF贷款偿还责任。目前KCC的信用评级为长期A-（展望为负面）、短期A2-。

在大邱中区Dongin-dong推进住商综合体开发项目的“Dongindong DM”，在延长PF贷款到期的同时调整了贷款结构。其将2010年获得的规模3380亿韩元贷款中，尚未偿还的2220亿韩元贷款到期日延长至2026年2月。

同时，将原先优先级贷款1640亿韩元、次级贷款580亿韩元的结构，调整为优先级1200亿韩元、中间级700亿韩元、次级300亿韩元，并重新招募金融贷款团。在这一过程中，原本以Saemaeul金库为主的既有PF贷款团被韩国投资证券等机构所取代。

该项目为建设地下4层至地上最高49层、共5栋、1009户规模的住商综合体公寓。由941户公寓和68间居住型办公公寓构成，并将配套建设约1万1556平方米总建筑面积的商业设施。

在贷款展期过程中，负责施工的现代工程公司提供了责任竣工约定。若未能在约定期限——即明年8月之前完成竣工并取得使用许可，则须代替开发商承担PF贷款的偿还责任。原有PF贷款的责任竣工期限为今年8月，但此次又额外延长了1年。

一位IB业界相关人士表示：“地方开发项目由于预售率低迷，PF贷款回收时间延后的案例不断增加，因此延长既有贷款或进行重组的情况明显增多”，“此前参与贷款团的金融公司在着手进行PF贷款结构调整时，也经常在贷款展期过程中选择退出。”

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该人士还表示：“早期已获得PF贷款的项目，随着项目成本增加而追加获得PF贷款的案例也在增加”，“总体来看，开发项目的资金负担加重，加之预售项目的盈利性下降，使得贷款的稳定回收日益困难，这是当前情况的直接反映。”

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