“PF制度改善”或致第二金融圈业务萎缩…“有必要推进证券公司新NCR改革”
资金筹措与业务结构稳定性提升，金融业风险度被下调评价
证券公司、资本公司等为中心的业务将收缩
银行与保险有望通过参与长期租赁住宅业务实现业务扩张与收益多元化
作为房地产PF起点的证券公司新NCR有必要全面改编
须思考为消除“资金运用与筹措”期限错配的结构性改善
有分析指出，政府为“改变房地产项目融资（PF）市场体质”而推出的制度改革，将提高资金筹措和业务结构的稳定性，降低整个金融业的风险水平，但由于监管强化，以证券公司和资本公司为中心的PF业务将部分萎缩。同时，有观点认为，应在本次制度改革之后，对作为房地产PF问题起点且未被认可其有效性的证券公司新净资本比率（NCR）进行全面改编，并通过结构性改革，消除资金运用期限与资金筹措期限不匹配的问题。
22日，Nice信用评价公司在一份关于政府“房地产PF制度改善”的报告中评价称，本次制度改善方向将有助于提升资金筹措结构的稳定性，并解决此前暴露出的多项问题，但同时也提及第二金融圈PF业务萎缩的忧虑以及进一步结构性改善的必要性。政府提出的制度改善要点包括：▲将PF项目开发商自有资本比率提升至20%区间 ▲强化PF项目盈利性评估 ▲培育韩国型开发商（Developer）等。
负责研究员 Lee Yeri 表示：“资金筹措结构和业务结构的稳定，将在缓和开发项目的财务风险和业务风险的同时，强化应对房地产环境急剧变化的能力。”她解释称：“随着PF贷款时的项目盈利性评估得到强化，PF审查标准和健全性有望随之加强；并且，随着PF监控系统的建立，PF市场的透明度将得到提升，对风险管理也将产生积极影响。”
但她也判断，房地产PF资金供应短期内有可能缩减。尽管政府将房地产投资信托基金（REITs）作为替代方案提出，但被认为存在局限。该研究员认为：“与既有实施公司相比，房地产投资信托基金在规模和风险管理方面具有诸多优势”，但同时也判断称：“在房地产投资信托基金投资尚未在国内完全扎根的情况下，其运用在房地产PF资金供应方面究竟能发挥多大作用，仍有必要观望。”
报告认为，金融公司的风险度将降低、风险管理能力将得到提升，但随着房地产业务萎缩，也将出现部分负面影响。尤其是在证券、资本、房地产信托、储蓄银行等整个第二金融圈，由于房地产PF相关收益占比较高，预计短期内随着房地产PF市场萎缩，相关业绩将受到影响。
就证券业而言，桥梁贷款安排业务将缩减，为获取本次PF主承销权的竞争可能进一步加剧。分析认为，尤其是营业能力相对处于劣势的非综合性金融投资公司，以往通过在项目初期阶段提供担保和贷款，进而取得本次PF主承销权，因此今后获取本次PF主承销权的难度可能加大。如果PF投资不是以既有贷款或或有负债形式，而是以股权投资形式进行，则必须适用更高的风险权重，因此相关投资意愿很可能会受到抑制。
对于资本公司而言，在目前房地产PF相关监管相对较少的情况下，一旦引入追加监管，业务萎缩将会尤为明显；相反，由于储蓄银行已经适用较强监管，因此判断追加监管带来的影响不会太大。对于房地产信托公司，同样预计随着PF业务缩减，相关业绩将有所下降。
报告分析认为，银行和保险公司通过参与长期租赁住房项目，有望实现业务扩张和收益多元化。首席研究员 Dong Youngho 表示：“银行和保险公司在业务组合中，房地产PF业务占比并不高，因此相关业务缩减带来的负面影响将较为有限。”他还解释称：“按自有资本比率划分的PF贷款风险权重和拨备监管已经适用，因此监管带来的额外影响不会太大。”
Nice信用评价公司还提出建议称，应配套推进对证券公司新净资本比率的全面改编等追加制度完善。其判断是，2016年监管资本比率计算方式从旧净资本比率变更为新净资本比率后，资本监管趋于宽松，证券业界开始大举涌入房地产PF市场，从而成为房地产PF问题的起点。
金融当局当初通过引入新净资本比率，对证券公司寄予的期望是发展传统投资银行（Investment Bank）业务和拓展海外业务，但证券公司却将精力集中于较为容易的房地产开发业务。在直接信用提供之外，证券公司大幅扩大了支付担保，并在积极创造开发项目的过程中，使整体房地产PF规模如滚雪球般膨胀。
报告还指出，有必要解决房地产开发项目周期与资金筹措期限之间的期限错配问题。房地产开发项目通常需要3至4年，而资金筹措期限仅为3至6个月，极为短暂。从结构上看，期限错配问题不可避免地会持续发生。
负责研究员 Lee Yeri 和首席研究员 Dong Youngho 表示：“新净资本比率实施后，随着房地产PF规模扩大，金融当局虽通过调整证券公司房地产PF敞口的风险权重等方式采取了补充措施，但这并非根本解决方案。”他们解释称：“为解决PF运用与资金筹措之间的期限错配问题，有必要通过制度改革，将房地产PF的资金筹措结构比当前更加长期化。”
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