[实战理财]明年预计入住房源25万户供应短缺依旧

by Han Jinjoo

Published 13 Nov.2024 10:39(KST)

2~3年间许可和开工量减少
计划预售小区中70%预售时间未定
明年下半年房价涨势或将延续

预计明年公寓供应量为25万户。过去2~3年间许可和开工规模减少的后续影响，被认为将演变为供应不足。由于地方公寓尾盘未售库存增加，尚未能确定开盘时间的项目也为数不少。受供需不稳定影响，有观点认为，从明年下半年起可能出现价格上涨走势。

据建设产业研究院等机构13日统计，包括租赁在内，明年预计入住量为25万3494户。考虑到今年下半年入住量为18万1948户，明年全年入住量预计将较今年缩减。尤其是明年上半年计划供应的入住量约为14万2462户，而预计到2026年上半年将进一步缩减至9万8194户。建设产业研究院利用自有分析模型测算，明年计划分销（预售）量约为29万户。

统计显示，受最近2~3年间加息影响，许可和开工规模双双减少，导致入住量也大幅下滑。根据国土部门统计，2022年公寓许可量为42万7650户，至2023年减少至37万7612户。以今年1~9月为基准，统计为19万970户，比去年同期的24万2204户少了5万户以上。

开工规模在最近两年也急剧减少。2022年开工量为38万3404户，较前一年减少约20万户。去年也仅为24万2188户。与许可量相比，开工量的比率在2022年为73.5%，去年则降至56.5%。在房地产项目融资萎缩的背景下，这种开工量减少的现象今后很可能持续。

建设产业研究院副研究委员 Kim Seonghwan 表示：“预计从明年以后，市场将意识到新建公寓供应不足，对新建住房的关注度会有所提高”，“由于供应不振所带来的价格上涨压力，可能从明年下半年开始显现。”

根据KB不动产《周刊KB公寓市场动向》资料，上周首尔公寓买卖价格一周内飙升0.22%。照片为5日拍摄的首尔麻浦区Gran Xi公寓。照片由记者Kang Jinhyung提供

明年的分销（预售）市场情况也类似。在明年计划分销的小区中，约有70%距离明年仅剩一个月，却仍未确定开盘时间。房地产研究机构 Real Estate R114 本月估算，明年全国民间分销量为5万7600户，其中开盘时间未定的小区为4万558户（70%）。Real Estate R114方面解释称，通常会在年末调查下一年度计划分销量，但像今年这样迟迟无法确定分销时间的情况并不多见。由于贷款监管趋严、房价走势趋缓等因素，使得分销景气前景难以判断，建筑公司在确定分销时间上显得格外谨慎。

已确定在明年分销的主要小区包括：首尔瑞草区 Daelim Acro Cloud Park（3月），首尔铜雀区大方洞 Acro River Sky（鷺梁津8区·4月）等。公共分销方面，计划于明年3月推出河南桥山A2、南杨州王宿2 A1、南杨州王宿2 A3地块等项目。Banpo DH Classt（5335户）、蚕室 L’L（1865户）、葛峴1区重建等项目虽被认为将于明年分销，但仍是尚未确定开盘时间的代表性小区。

建筑业界一位相关人士表示：“有很多项目由于业主或重建（重建、重建）组合迟迟无法决定分销时间，只能持续依靠过桥贷款或约定贷款”，“即便现在开盘，也难以确信销售情况会理想，因此不少项目仍在犹豫，尤其是在非首都圈、几乎可以预见必然出现尾盘未售的项目上，只能讨论调整分销时间。”