房地产R114：首都圈公寓周度市况
11月第一周首都圈成交价主要变动率
首尔公寓成交价涨0.03% · 全租价格涨0.02%
公布“垫脚石贷款”管理方案，监管前“先签约”顾虑将加重
由于贷款监管等因素的影响，公寓交易萎缩，房源持续积压。24日，在首尔江南一家房产中介门店，买卖与全租房源传单贴在橱窗上。照片由记者 Kang Jinhyeong 提供
View original image政府作为通过解除绿色保护带来增加住房供应对策的一环，公布了包括首尔2万户在内、合计5万户新建住宅用地的供应计划。首尔方面为瑞草瑞利浦地区（2万户），京畿道方面为高阳大谷站周边地区（9000户）、义王上午王谷（1.4万户）、议政府龙贤（7000户），由于涵盖了需求群体偏好度较高的首尔江南生活圈，预计将产生把部分潜在购房群体转化为观望需求的效果。
8日，房地产R114通过“11月第一周首都圈买卖价格主要变动率”发布上述内容，并表示：“但考虑到绿色保护带解除对策下的项目在2029年首次分配、2031年首次入住，要应对眼下已经出现的住房需求仍有困难，因此有必要通过尽快推进此前公布的270万户+α供应计划以及第三期新城的加速供应，来化解新增需求的流入。”
本周首尔公寓买卖价格较前一周扩大0.02个百分点，上涨0.03%。其中重建小区上涨0.04%，领涨整体市场；普通公寓上涨0.02%。新城以及京畿·仁川从前一周持平（0.00%）的水平转为今年上涨0.01%。
从首尔各个区域看，江南（0.13%）、九老（0.04%）、东大门（0.03%）、城东（0.02%）、麻浦（0.02%）、江西（0.02%）、江北（0.02%）等地区价格上涨，而衿川（-0.03%）、诺园（-0.03%）等则下跌。涨幅最大的江南区，受到了开浦洞DH Firstier I-Park、驿三洞驿三Prugio、大峙洞Hanbo Mido Mansion 1~2期等大型小区价格上涨2500万~5000万韩元的较大影响。
新城方面，东滩（0.05%）、坡州云井（0.01%）、盆唐（0.01%）等依次上涨。京畿和仁川方面，水原（0.05%）、仁川（0.03%）等地区价格上升，而利川（-0.04%）、平泽（-0.01%）则下跌。
全租市场近期虽然有所降温，但整体上涨走势并未发生明显变化。今后根据是否实施针对全租保证金的贷款监管，预计价格涨跌幅将出现变化。首尔较前一周上涨0.02%，新城以及京畿和仁川上涨0.01%。
首尔各个区域中，东大门（0.06%）、江南（0.06%）、江东（0.05%）、麻浦（0.02%）、永登浦（0.01%）、城东（0.01%）、西大门（0.01%）、九老（0.01%）等依次上涨。新城方面为东滩（0.06%）、山本（0.02%）、坡州云井（0.01%）、板桥（0.01%）。京畿和仁川方面，水原（0.08%）、九里（0.05%）、安山（0.02%）、仁川（0.02%）依次上涨。
房地产R114相关人士表示：“从国土交通部针对‘支点贷款’（住房抵押政策性贷款）出台的‘定制化管理方案’来看，自下月2日起，将对位于首都圈的公寓（非首都圈及非公寓维持现行标准）实施房贷利息所得税扣除限额调整（首尔扣除上限5500万韩元，京畿扣除上限4800万韩元），结果是可贷款金额将减少数千万韩元。”
其还表示：“仅对12月2日前已发布招募公告且在2025年上半年前可入住的小区适用后置担保（未登记公寓抵押贷款）。虽然针对应对低出生率推出的新生儿特别贷款以及3亿韩元以下低价住房设置了适用例外，但预计居住在首都圈的大多数中低收入刚需购房者都将被纳入监管对象，因此在监管实施前约一个月，是否要加快签订购房合同以实现自有住房，将成为他们面临的一大难题。”
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