“房价会涨但施工成本堪忧”……超高层重建·再开发的内幕

在首尔的再开发、再建项目现场之间，超高层正像一种流行趋势般蔓延。狎鸥亭、圣水、木洞、汝矣岛等主要项目地纷纷选择了50~70层以上的超高层设计。楼层越高，施工成本越高、工期也越长。即便如此仍然提高楼层数，被认为反映了业主们希望把项目地打造成地标，从而提升公寓价值的期待。

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据28日整备业界消息，铜雀区鹭梁津1区再开发组合于本月19日召开临时总会，通过了将最高层数从33层提高到45层的设计变更方案。与此同时，还一并处理了减少小户型、增加中大户型的议案，总户数预计将从2992户减少至2870户。鹭梁津1区是鹭梁津新城1~8个区块中规模最大的一处，并且紧邻1号线和9号线的鹭梁津站，被视为当地的“王牌小区”。

随着首尔市去年确定废除“35层规则（将公寓层数限制在35层）”，已经制定整备规划案的项目地正纷纷转向超高层。鹭梁津新城2、3、4区已将楼层提高到35层或45层。

江南区银马公寓和松坡区蚕室主宫5小区、西大门区北伽倻6区、江南区新盘浦4次也都提高了楼层数。江南区道谷开浦翰信和松坡区蚕室友成4次、龙山区珊瑚公寓和汉江豪宅也在推进楼层上调。

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狎鸥亭、圣水、汝矣岛、木洞等主要整备项目地则在推动50层以上的超高层。狎鸥亭4区计划建至69层，狎鸥亭2区和5区则已正式提出70层方案并按程序推进。城东区圣水洞的圣水4地区已确定采用77层的超高层设计。永登浦区汝矣岛洞的示范公寓拟建65层，珍珠公寓则计划建58层。

提高公寓楼层与公寓价值，即房价直接相关，因为可以树立“区域标杆公寓”的形象。通过增加楼层扩大户数，也有利于提升项目收益性。但楼层越高，施工越复杂，施工成本上升、工期拉长，是其弊端。

鹭梁津1区的设计团队也认为最高可做到49层，但测算显示施工费用将大幅增加，因此转而选择45层。尤其是被归类为超高层的50层以上建筑，必须使用能够抵御地震和强风的高强度钢筋，并设置特殊结构物。为确保结构安全，还要深挖地下层，并使用便于输送至公寓高层的特殊混凝土。

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业界相关人士表示：“目前首尔的整备项目地可以说已进入最高层竞争时代，今后10~20年内城市天际线将发生巨大变化”，同时也称：“在与施工方就工程造价进行协商、并说服业主承担分摊款的过程中，组合的运作能力将变得愈发重要。”

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