“首尔房价上涨，自有住房反而更容易了？”…两极分化原因揭晓[房地产AtoZ]

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“今年第二季度首尔公寓价格虽然上涨，但为了买到自有住房所需的时间却比第一季度缩短了1.1年。”

有分析指出，今年首尔房价两极分化加剧，反而导致首尔公寓中位数价格下降。中位价格被用作测算购房所需时间的基准值，随着这一价格下跌，甚至出现了购房时间缩短的“错觉”。有舆论认为，这是显示首尔房价两极分化加剧趋势的一个典型例子。

21日据KB不动产数据中心统计，今年第二季度首尔的住房价格收入比（PIR）为11.5，较上一季度（12.6）有所下降。住房价格收入比显示某一地区公寓中位数价格是该地区居民家庭收入中位数的多少倍。首尔住房价格收入比为11.5的含义是，在首尔把赚到的钱一分钱不花全部存起来购房，需要11.5年（约11年6个月）才能买下一套公寓。

今年第二季度首尔的家庭收入中位数上升，但公寓价格中位数下滑。公寓中位价格从今年第一季度的9.75亿韩元降至第二季度的9亿韩元。同期家庭收入中位数则从7719万韩元增至7812万韩元。

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KB国民银行不动产首席专家委员 Park Wongap 表示：“今年第二季度首尔房价虽然上涨，但中位价格却下跌，这一现象展现了首尔内部房价两极分化的一个侧面。”他称：“首尔房价是在以江南等主要区域的购房需求为支撑而上涨的，但首尔内部低价公寓价格下跌，拉低了整体中位价格。”也就是说，尽管今年首尔房价整体被认为涨幅较大，但本质上是两极分化在加剧，中位价格反而出现下滑。

首尔公寓中位价格的下行趋势，也从贷款负担指标中得到了印证。根据韩国住宅金融公社的数据，今年第二季度首尔的购房负担指数为147.9。今年第一季度为151.0，去年第二季度为165.2。该指数显示当地中等收入家庭在购买该地区中位价格住房时，为了支付住房按揭本息，在其适当负担额度（收入的约25%）中要付出多大压力。首尔指数为147.9，意味着月收入为300万韩元时，原本适当负担额为75万韩元，但实际要将其147.9%、即约111万韩元用于偿还贷款本息。

首尔公寓的平均价格与中位价格之间的差距也在逐步拉大。根据首尔不动产信息广场的数据，今年第二季度首尔公寓平均成交价格在11.4337亿至12.4854亿韩元之间。按月来看，4月为11.4337亿韩元，5月为12.0118亿韩元，6月为12.4854亿韩元。上一季度的平均价格区间为10.722亿至11.1035亿韩元。按月来看，1月为10.722亿韩元，2月为10.9371亿韩元，3月为11.1035亿韩元。

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专家指出，随着首尔房价两极分化态势愈发明显，中位价格的代表性已大幅下降。Shinhan银行不动产投资咨询中心组长 Kwon Youngseon 表示：“虽然首尔住房价格收入比算出来是11.5，但若据此来判断江南等主要区域的房价，偏差会非常大。”他称：“住房价格收入比是以中位数为基准的，而江南等地区则必须看超高价住房的价格水平。”他还表示：“不过，目前并没有专门针对超高价住房的统计数据，只能另行参考实际成交价或市场报价水平。”

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根据国土交通部实际成交价系统统计，今年第二季度以专用面积84平方米为基准，成交价格最高的住房是位于瑞草区盘浦洞的 Acro River Park，于6月29日以50亿韩元成交。价格接近中位水平的东大门区回基洞 Huigi Hillstate 同一天以9亿韩元售出。当日实际成交价中价格最低的公寓是位于芦原区上溪洞的 Mirabo（Seongnim），以4.95亿韩元成交，迎来新房主。

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