[房地产AtoZ]信托重建项目受关注：“项目进度能加快吗”

by Park SeungUk

Published 15 Oct.2024 08:00(KST)

信托方式重建受追捧，从汝矣岛扩展至木洞
专业性高、有助化解业主矛盾成优点
“成功案例较少，是否比业主自主管理更快仍是未知数”

近期，继京畿道城南市盆唐新城、首尔汝矣岛之后，木洞也出现了以信托方式推进重建的住宅小区。由于重建项目中，业主委员会与施工单位之间、业主之间的矛盾容易导致项目延误，因此通过引入信托方式来减少矛盾因素、加快项目进度。不过也有意见指出，目前成功案例较少，实际推进速度是否会快于业主委员会方式仍是未知数。

信托方式重建受关注…减少业主矛盾防止项目拖延

据15日相关业界消息，包括木洞新市街第1、2、5小区在内，共有8个小区正以信托方式推进重建项目。汝矣岛三益、公试公寓等7个小区，以及盆唐新城书岘洞孝子村、亭子洞亭子一路一带等也选择了信托方式。

信托方式是通过不动产信托公司推进整备项目的一种模式。自项目资金筹措到预售分配的全流程中，信托公司直接参与，并以此为代价，收取分销收入的2%至4%。这一方式自2016年《城市及居住环境整备法》修订后被引入。其最大优点在于可以减少整备项目中产生的各种矛盾，从而防止项目延期。

一位信托公司相关人士表示：“信托公司参与项目后，可以在协调业主之间矛盾的同时加快项目推进速度”，“随着项目周期缩短，也能节省项目成本”。他还称：“在业主委员会方式下，业主之间利益关系复杂，意见分歧导致项目拖延的情况很多。”

在他的说明中，信托公司具备更高的专业性和公信力，相比业主委员会，更能妥善化解委员会内部矛盾。比如，当商铺业主与公寓业主在收益分配问题上产生分歧时，信托公司可以提出按各自贡献度分配收益等替代方案。在这种情况下，业主相较于听取某一位业主提出的方案，更容易接受作为第三方的信托公司方案。

在工程造价追加的问题上，也有可能更快与施工单位找到折中点。一位建筑业界相关人士表示：“像最近这样一旦出现工程造价追加问题，采用业主委员会方式时往往会强硬反对，结果项目很容易被拖延”，“相反，如果长期与建筑公司保持合作关系的信托公司参与项目，就可以在一定程度的妥协基础上，更快完成协商。”

“是否真比业主委员会方式更快仍需观察”

不过，也有意见认为，由于信托方式的成功案例较少，实际推进速度是否会快于业主委员会方式仍难断言。大韩住宅协会相关人士表示：“虽然普遍认为信托方式比业主委员会方式更快，但是否真是如此，还需要仔细检验”，“信托公司参与重建还不到10年，成功案例并不多，难以确信一定会比业主委员会方式更快。”

首尔重建工地景象。联合通讯社供图

具有代表性的韩国土地信托与大韩土地信托，其重建·再开发竣工小区合计也仅有11处。根据大韩土地信托的数据，其竣工小区包括首尔江西区登村洞“登村斗山We’ve”、仁川桂阳区鹊田洞“Brownstone桂阳Sky”等共8处。韩国土地信托的竣工小区则只有首尔永登浦区永登浦洞“Centreville Asterium”、仁川南区鹤翼洞“鹤翼SK View”、大田东区龙云洞“e편한세상 Ecofore”3处。

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Song Seunghyun“都市与经济”代表表示：“信托方式被认为能够解决业主之间、业主委员会与施工单位之间的矛盾，从而提高项目推进速度，但也要考虑业主与信托公司之间可能出现的矛盾。”他指出：“在业主委员会无法成为项目主体的情况下，如果在选择施工单位时，信托公司与业主之间意见相左，项目也可能被推迟。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。