[独家]法人“扫货”数百套全租骗案公寓…靠收月租押金成功竞拍

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调查发现，自2022年末发生全租诈骗事件以来，被卷入法拍的受害别墅（多户·联排住宅）大批流入特定法人名下。这些法人利用住宅城市保证公社（HUG）等政府机构在向中标人追偿应收款项方面疏于管理的空隙，一口气拍下数十套房。全租诈骗事件爆发两年多后，出现了新形式的“别墅王”。尤其是这些法人又在拍得的受害住宅中引入新承租人，将新的押金用来再去竞拍其他住宅，完全复制了过去引发全租诈骗的典型“零资本差价投资”模式。

专家判断，已经造成逾2万名受害者的全租诈骗事件，正进入新的局面。如果政府为追回保证金而再次发起拍卖，新承租人要么血本无归，要么只能在没有对策的情况下搬离现住房。但有舆论指出，政府不仅没搞清情况，连基本的问题意识都没有，反而在助长“别墅王”的大量出现。

《亚洲经济》记者今年7月走访京畿道富川市远美区深谷洞的别墅区，确认曾遭全租诈骗的房屋目前已有新承租人入住。照片 记者权炫智提供

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《亚洲经济》自去年5月起约4个月间，通过不动产拍卖专业网站“지지옥션（Gigi Auction）”，对从2022年至上个月期间在首都圈进行拍卖的别墅中，成交价率（相对于评估价的成交价）在30%以内的标的进行了全面分析。随后追踪全租诈骗受害房源的拍卖物件，发现有少数法人拍下了多达数十套别墅。

其中，购买全租诈骗住宅最多的是S法人。从去年5月（以变卖期日为准）到今年7月的一年多时间里，该法人共拍下49套全租诈骗受害别墅。在首尔江西区、衿川区，京畿道水原市、富川市，以及仁川市弥邱忽区、西区等全租诈骗受害区域均有分布。L法人也自去年9月从首尔九老区开峰洞的一处别墅开始，直到今年3月，在仁川弥邱忽区、富平区，京畿道富川市，首尔江西区、阳川区等地共扫入31套。H法人则在今年1月至3月集中拍得30套。K、J法人也分别通过拍卖拿下近20套。据悉，仅在首都圈，这类法人就多达44家。

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受全租诈骗余波影响，从2022年至上个月，首都圈至少有9000套以上受害别墅被推向拍卖。像HUG这样的住房保证机构，会先代替房东向承租人（加入全租保证金返还保证保险者）返还其无法偿还的全租保证金，然后将受害住宅送拍，以回收全租金。竞得此类住宅后，除了成交价之外，还必须向HUG返还其向受害者垫付的保证金（代位清偿金）。正因如此，大部分全租诈骗受害别墅在拍卖中多次流拍，成交价跌至评估价10%以内，最终以“白菜价”成交。

“别墅王”们正是利用HUG在保证金回收上态度消极这一点，在未偿还相关款项的情况下，得以购入数十套房。据国会国土交通委员会所属、国民力量党议员Kim Eunhye办公室资料显示，HUG自2022年至2024年9月申请拍卖的物件共8929件，其中保证金实现全额回收的仅547件（约6%）。同期累计回收的保证金为7086亿韩元，仅约占总额1兆9029亿韩元的37%。L法人代表在通话中表示：“HUG向我们主张追偿权，但我们并未予以配合”，“（偿还保证金）并没有期限。”

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“别墅王”们将这样获得的数十套别墅再次对外出租。《亚洲经济》在去年7～8月向京畿道富川市和首尔江西区一带30多处别墅寄送邮件并进行实地采访后，确认了这一事实。L法人代表称：“从HUG拍卖出来的别墅，以大约500万韩元的价格竞得，再以押金500万韩元、月租30万韩元出租。”还发现有承租人在去年和今年与S法人签订了租赁合同。

尤其是，“别墅王”们以接近成交价水平的押金招租。这些押金又被用作拍下其他住宅的资金，以被认为是此次全租诈骗事件主要原因的‘零资本差价投资’方式获利。L法人以226万韩元拍得评估价为1亿5000万韩元的别墅（仁川富平区富开洞），以905万韩元拍得评估价3亿韩元的别墅（富川市素砂区素砂本洞），每套收取300万～500万韩元押金、月租30万～50万韩元。S法人以1124万韩元购入评估价2亿7200万韩元的别墅（富川市远美区深谷洞），收取押金1000万韩元、月租70万韩元。评估价2亿3300万韩元的新建别墅（富川市远美区深谷洞）则以483万韩元拿下后，以押金1500万韩元、月租60万韩元对外出租。

《亚洲经济》在上个月至上上个月向京畿道富川市和首尔江西区一带的30余处别墅邮寄信件，确认部分全租诈骗受害住房中已有新承租人入住。 照片=记者 Kwon Hyeonji 提供

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L法人和S法人只是冰山一角，尚未浮出水面的再出租案例预计更多。记者在富川市远美区采访时遇到的一家S不动产中介事务所代表表示：“拍得全租诈骗受害住宅的人，要么把买来的别墅再租成月租，每月赚取租金，要么以高于成交价的价格出售，从中获取差价收益。”

江南大学不动产建设学部教授Kim Cheonil指出：“过去以零资本差价投资方式一口气买下数百套别墅，成为全租诈骗的导火索，如今在拍卖市场上又在发生类似情况”，“在成交价率不断下降的全租诈骗受害住宅拍卖中，总会有这样的第三方‘拍卖客’介入。”

在这种情况下，如果HUG着手回收保证金，新承租人将陷入进退维谷的境地。通常，全租诈骗受害住宅的前期受害者会为追回保证金而设立“租赁权登记”。只有当受害住宅的中标人向HUG全额偿还保证金后，这一登记才会消灭。如果中标人未能妥善偿还，该住宅可能再次进入拍卖程序。一旦出现新的中标人，对现有承租人而言，就等于房东发生了变更。记者在富川深谷洞采访到的一家S不动产中介事务所代表表示：“如果在有承租人居住的状态下进行拍卖并产生中标人，目前居住的承租人可能不得不腾房”，“绝对不能租住设有租赁权登记的住宅。”

然而，HUG甚至尚未掌握再出租这一事实。针对这种情况，HUG相关负责人表示：“如果中标人未向HUG偿还保证金，就无法取得所有权，因此再出租不具备法律效力”，“一旦成交，几乎都会收回保证金，中标人不可能回避偿还义务。”

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对此，大韩法务士协会全租受害支援公益法务士团团长、法务士Jeong Gyeongguk解释称：“若中标人打算将拍得物件转售给第三方，或再次进行拍卖，就必须办理登记，但如果只是签订租赁合同，则无需办理登记。”

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