重建项目平均公告地价以23年为准每平方米719万韩元
允许容积率在300%以上小区若上调用途区域
最大发电容积率仅限定为允许容积率的125%
高密度小区必须达到长寿命住宅“优秀”等级以上
首尔市为提高事业性较低的江北地区重建·再开发项目的收益性，确定并公布了包括“事业性修正系数”在内的细则指引。该指引也可适用于既有整备区，对已开工项目，则可在不影响公共贡献规模和普通预售的范围内适用。对于现状容积率在300%以上的过密小区，在上调用途地区时，最多可在现状容积率的125%范围内获得容积率。
Yoo Changsu首尔市行政第二副市长27日在首尔中区首尔市政厅新闻发布室就为实现快速稳定住房供应而制定的“再开发再建住房项目支援方案”举行记者说明会。照片=记者赵容俊 jun21@
View original image2日，首尔市表示，将立即实施上月末公布的《2030城市·居住环境整备基本规划》所配套的整备事业改善方案细化标准。其核心内容是引入事业性修正系数并承认现状容积率。
提升江北小规模·高密度小区的项目收益性
所谓事业性修正系数，是指为促进事业性较低小区和地区的项目推进，在允许容积率激励上乘以修正系数（1.0~2.0）。修正系数由“首尔市平均公告地价÷目标地块平均公告地价”的值，加上用地面积·户密度修正系数计算得出。首尔市在测算重建项目事业性修正系数时适用的共同住宅平均公告地价，以2023年为基准，每平方米719万2258韩元。今后首尔市将每年分别就重建和再开发公布以上一年为基准的共同住宅平均公告地价。
首尔市有关负责人表示：“当年度公告地价在5月才最终确定，因此在推进项目时适用前一年度基准更为合理”，“在标准地公告地价中，以属于重建项目用地的第二、三类一般居住区为基准进行测算”。
项目用地的修正系数，在用地面积越小、较小户型越多的情况下，适用的系数越高。项目用地面积在1万平方米以下时加0.2，在2万平方米以下时加0.1；若供应每户专用面积59平方米以下户型时加0.2，供应专用85平方米户型时加0.1。
适用于再开发项目的首尔市平均公告地价为每平方米586万1129韩元，以此价格除以目标区域平均公告地价测算。该公告地价是以大多数再开发项目所在的第一、二类一般居住区为基准计算得出。首尔市表示，将在今后再研究是否对再开发项目适用户密度修正系数。
首尔市有关负责人解释称：“正在编制整备计划或已经推进中的区域也可以适用事业性修正系数，但根据利害关系，如果认为即便减少租赁、增加分售、虽然需要时间但收益会更高，则预计会通过变更程序加以适用。”
现状容积率超300%的高密小区，可在25%范围内追加
对于超过允许容积率建成的小区或地区，将把“现状容积率”视为允许容积率。不过，在允许容积率为300%以上的小区进行重建时，可获得的容积率激励仅限于最大容积率的125%。也就是说，可在现状容积率的四分之一范围内追加容积率。这是出于与300%以下过密小区之间公平性的考量。
现状容积率制度是为那些因已适用较高容积率而重建困难的项目地而引入的。上世纪90年代建成的公寓曾适用300%以上的容积率，但自2004年以后进行容积率分级作业，分为第一、二、三类，第三类一般居住区的容积率上限被规定为300%。在这一过程中，容积率超过300%的小区被要求就超出基准的部分进行无偿移交，导致项目收益性下降。今后，现状容积率为300%的小区可在125%范围内最高适用至375%，现状容积率为320%的小区最高可适用至400%。
首尔市有关负责人表示：“容积率在300%以上的小区，过去必须通过无偿移交等方式才能获得容积率认可，因此往往转而选择改造而非重建。今后可在现状容积率四分之一的范围内最大限度获得容积率。”
同时，还允许在允许容积率总量的20%范围内，通过事业性修正系数进行补正。若现状容积率为270%的小区事业性修正系数为2.0，则允许容积率最高可适用至290%。不过，考虑到高密度重建后难以再进一步提高容积率，为确保公寓长期使用，将强制要求达到长寿命住宅“优秀”等级以上，并将环保标准在法律强制标准基础上再提高一个等级。
在提高用途地区等级时，公共贡献量按实际新增的最大容积率比例计算。例如，从第三类一般居住区（最高300%）上调为准居住区时，如仅允许最高容积率为400%，则适用5%的公共贡献率。
此外，在再开发方面，从第一类一般居住区上调为第二类一般居住区时，现状容积率最多只被承认为第二类基准容积率（190%）；从第二类一般居住区上调为第三类一般居住区时，现状容积率最多只被承认为第三类基准容积率（210%）。
对于准工业区，可适用至城市规划条例所规定的容积率范围。去年末《城市及居住环境整备法》修订的内容也反映到了首尔市标准中，原先法律规定的容积率上限为300%，现已提高至400%。
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