“全租诈骗”受害者63%是20~30岁
保证保险拒保数量逐年增加
专家：“是该给予法律保护的时候了”
根据KB不动产《周度KB公寓市场动向》资料，上周首尔公寓买卖价格在一周内飙升0.22%。图为5日首尔麻浦区一家中介门店张贴的公寓买卖及全租价格信息。照片由记者 Kang Jinhyung 提供
View original image今年年初刚找到工作的社会新人Lee某（24岁），两个月前签下了第一间自己租住的月租房。Lee称：“本以为从前年之后情况会好一些，但最近好像还在不断发生全租诈骗，所以一直很害怕”，“总比押金有可能一分钱都拿不回来要好，只能含泪选择月租”。他还表示：“和全租有关的术语也很难懂，很多人根本不知道要怎么准备，我身边就有不少这样的情况”，“无论是面向刚步入社会新人的保护对策，还是月租补贴，都需要相关政策。”
面向大学商圈和“20—30代”年轻群体的全租诈骗犯罪再度持续发生，令承租人惶惶不安。
26日据警方消息，首尔东大门警察署近日将涉嫌在大学商圈一带实施总额约110亿韩元全租诈骗的Kim某（57岁）予以拘捕并移送检方。Kim被指以高于分销价的金额签订租赁合同，并在合同期满后拒不返还押金等方式，侵吞了114名承租人的押金。在首尔冠岳区一带，也发现一名房东疑似拒绝向20多名承租人返还数十亿韩元押金的情况，警方已展开调查。
因此，社会新人即使在金钱负担较重的情况下，也更倾向选择风险较低的月租。实际上，在最近2年发生的全租诈骗受害者中，每10人就有6人是20—30代的社会新人。
据警察厅国家搜查本部统计，从2022年7月到今年7月开展的全租诈骗专项打击结果显示，在全部1万6314名受害者中，30多岁占37.7%，20多岁及以下占25.1%。
目前能够应对全租诈骗受害的手段，只有全租押金返还保证保险这一种。该业务是对全租合同期满后房东应返还给房客的全租押金进行返还担保，在首都圈最高可承保7亿韩元，其他地区最高可承保5亿韩元。
但即便如此，拿不回押金的案例仍在不断增多。根据住房城市保证公社（HUG）数据，今年在投保全租保证保险后被拒绝履行保险赔付的案例多达176件，被拒绝履行的押金规模为306亿韩元。自2020年以来，拒绝履行的件数逐年增加，今年在8月就已超过去年的纪录。
被拒绝的理由中，以“未构成保证事故”的176件最多。今年就有113件，与去年的57件相比增加了两倍以上。所谓未构成保证事故，是指房客在合同到期前两个月未明确表达不再续约、将搬离的意思表示，导致租赁合同被视为“默示续约”，从而无法进行保险赔付的情形。
HUG相关负责人表示：“根据《住宅租赁保护法》，如果承租人不表达终止合同的意思，我们就无法履行赔付义务，因此会提前联系投保人进行告知，但偶尔还是会有人疏忽遗漏”，“随着出具的保单数量整体增加，被拒绝的案例也不可避免会随之增多。”他补充称：“今后将在办理保证加入时，强化对无法履行保证的事由说明，以防止出现保证履行被拒的情况。”
同时，也有意见指出，有必要改善现行制度中只有在签订租赁合同之后，才能在程序上确认是否可以投保保证保险的情况。住房承租人法律支援中心“承租人114”中心长Lee Ganghun指出：“通常由于市场本身价格并不透明，承租人很难准确判断在这套房子里能否拿回押金，因此才会借助保证机构的力量”，“从保证机构的角度看，事前审查是否可以加入保险可能有些麻烦，但只有这样，承租人才能放心地把合同履行到最后。”
专家强调，应在加强对全租押金的法律保护的同时，在签约时由承租人进行细致核查。首尔数字大学不动产学科教授Kim Junhwan表示：“只要进行基本的登记簿誊本查询并投保保证保险，就足以防止全租诈骗受害，因此与其选择个人直接交易，不如多跑几家中介机构后再签约更为稳妥”，“与其为了省下办理最低限度必要程序的费用，不如抱着设置安全装置的心态来预防诈骗。”
不动产政策研究院院长Kim Hakhwan则表示：“全租制度可以发挥住房阶梯的作用，因此即使相关术语或条款较为复杂，只要在签约时与认证房地产经纪人等专家一起仔细核查各项内容，也能很好地加以利用”，“同时还有必要推进制度改进，例如在简化保证保险手续和投保流程的同时，赋予认证房地产经纪人即便未取得房东同意，也能查阅与租赁有关信息的权利。”
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