[实战理财]被嫌弃的公寓式办公楼大逆转…今年收益率蹭蹭上涨

by Kwon Hyeonji

Published 23 Oct.2024 07:00(KST)

Updated 23 Oct.2024 09:50(KST)

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较去年底收益率上升0.37个百分点
买卖价下跌首都圈为中心呈“上升趋势”
因避开全租月租已连续16个月增长
首尔等地继续出现成交新高价
“无搬家计划的退休者、中年人的投资去处”

公职考试培训班和升学培训班密集分布的首尔铜雀区鷺梁津一带的一处办公公寓。照片=记者姜珍亨 aymsdream@

曾经“被冷落”的办公公寓如今重新被视为优质投资标的。在高利率和“租金倒挂”忧虑下，买卖价格探底企稳，随着韩国银行下调基准利率，前来布局办公公寓市场的人正在增多。房价飙升，也推动实质居住需求转向办公公寓等替代性产品，市场能否重新苏醒引发关注。

全国及首都圈办公公寓收益率上升…月租也在上涨

据韩国不动产院23日发布的《办公公寓价格动向调查》显示，上个月全国办公公寓收益率为5.40%。较2023年末（5.03%）上升0.37个百分点。自2021年11月至2022年3月（4.73%）触底后，收益率开始回升，今年以来涨幅进一步扩大，接近0.2个百分点。

尤其是此前经历低迷期的首都圈办公公寓市场表现不容小觑。上个月首都圈办公公寓收益率为5.29%，较2023年12月（4.84%）高出0.45个百分点。与此形成对比的是，上个月地方办公公寓收益率为5.80%，较2023年末（5.82%）下降0.02个百分点。收益率是指相对于买卖价格的月租比例，该数值上升意味着在投入同等资金的情况下，可以获得更多月租收益。

随着买卖价格探底企稳，收益率呈上行趋势。上个月全国办公公寓买卖价格指数为98.72，自2022年6月（104.13）以来已连续27个月下行。自2022年下半年起的房价下跌，以及由此引发的“租金倒挂”和全租欺诈忧虑，打击了办公公寓的购入心理。NH农协银行房地产专业委员 Yoon Sumin 表示：“办公公寓价格经历调整期后出现大幅下跌，目前可以视为适合投资的良好时机。”

相反，由于市场普遍回避全租，转向月租的需求不断增加，办公公寓月租也在逐步上升。全国办公公寓月租价格指数自2023年5月（99.66）以来已连续16个月上涨，上个月升至100.82。以首尔为例，8月平均押金和月租分别为2294.3万韩元和90.1万韩元，较一年前分别大涨45%（711.5万韩元）和13%（10.4万韩元）。Yoon 专业委员表示：“与此同时，近期首尔等首都圈地区公寓价格大幅上涨，部分自住需求正转移到中大户型办公公寓”，“无论从投资还是自住角度来看，其吸引力都在增强。”

首尔办公公寓交易量增加…新高成交价不断出现

近期以首尔为中心，办公公寓交易也日趋活跃。今年1月至8月，首尔办公公寓成交量为6705件（截至前一日），较上一年同期（5576件）增加20.2%（1129件）。随着交易增多，首尔地区办公公寓买卖价格在时隔23个月后重新转为上涨。其中，西南圈（永登浦区、阳川区、铜雀区、江西区）涨幅最大，为0.09%；西北圈（麻浦区、西大门区、恩平区）上涨0.06%；其后是东北圈（芦原区、道峰区、江北区）。不动产院表示：“随着公寓价格持续上涨，以交通条件便利的地铁站周边为中心，办公公寓需求增加，价格也随之转为上升。”

部分地区的办公公寓持续刷新成交纪录价。上个月7日，首尔阳川区“Woorim Pil You”专用面积76.35平方米（10层）以9.3亿韩元成交，较前一成交纪录价（2020年12月，7.75亿韩元）高出1.55亿韩元。同月3日，永登浦区“River Tower”专用面积127.51平方米（7层）也以6.3亿韩元成交，较前一成交纪录价（4.5亿韩元）高出近2亿韩元。麻浦区桃花洞“Mapo Hanwha Obelisk”专用面积41平方米近期以3.6亿韩元成交，较前一成交纪录价（2.75亿韩元）高出8000万韩元以上。

首尔某大学街一家房产中介门前张贴着房源信息。 [图片由联合新闻提供]

办公公寓供应不足预计将进一步提升其收益性。今年首尔办公公寓预计入驻房源为4057套，较2023年（1.4479万套）骤减72%（1.0422万套），预计明年入驻房源将进一步减少至2613套。基准利率下调也构成利好。办公公寓贷款利率相较住房抵押贷款更高，且大多采用浮动利率，对贷款利率变动尤为敏感。同时，与公寓不同，办公公寓大体不在贷款监管的直接约束范围内。Smart Tube房地产研究所所长 Kim Hakryeol 分析称：“近一两年来，办公公寓和多户住宅（俗称‘别墅’）的开工和审批数量大幅减少，受供应不足影响，价格很可能上涨”，“利率下调短期内难以产生决定性影响，但会起到正向叠加效应（+α）。”

专家建议，有自住房的业主在投资时需注意税负问题。目前，“一户一住宅”家庭在出售住房时，如符合自住等条件，可享受资本利得税免税优惠。但若一套房业主再购买一套用于居住的办公公寓，将成为两套房业主，无法享受上述免税优惠。Yoon 专业委员表示：“对于没有搬家或卖房计划的退休人士及中老年群体而言，这可能是一种较为适宜的投资方式。”