[Why&Next]国民年金重启房地产投资…火热的写字楼市场

随着国民年金今年改变投资基调，向国内商业地产市场打开“钱袋子”，市场关注度急剧升温。国民年金计划时隔6年再次遴选包括核心平台基金在内的不动产委托运营公司，近期还决定向位于城市中心区（CBD）的“The Exchange Seoul”进行规模约2500亿韩元的项目投资。不动产项目投资也是时隔3年首次重启。

作为国内最大的机构投资者，国民年金在不动产领域的影响力同样不容小觑。尤其是被选为核心平台基金管理人的公司，被认为有可能撼动市场主导权。2018年被选为核心平台基金管理人的易基资产运用公司，便通过积极运用该基金成长为市场“头部玩家”。此次将在核心平台委托运营公司中出资给3家机构，共计约7500亿韩元。计划于11月结束申报，并在明年1月最终确定入选机构。此外，国民年金还计划自基金设立以来首次向不动产贷款基金出资6000亿韩元等，合计预计向不动产领域出资约1.35万亿韩元。

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不动产专家一致表示，如果了解国内商业地产市场，“大金主”国民年金扩大投资是可以预见的。Sam-il PwC不动产解决方案中心长Park Donggyu表示：“与经历了剧烈下跌行情的海外市场不同，韩国商业写字楼市场一直保持着稳健的需求”，“与新冠疫情后居家办公仍普遍的美国等国家不同，韩国大多已恢复到面对面办公，这种文化差异起到了决定性作用。”据Park中心长介绍，外资投资者过去理所当然地认为韩国写字楼市场也会陷入低迷，但近期开始理解这种差异，正重新审视韩国写字楼市场。最近被选为正东大楼优先协商对象的美国教师退休金基金旗下Nuveen资产运用公司就是代表性案例。

从各项指标来看，韩国与不断被提及“商业地产危机”的海外市场存在鲜明差异。根据全球最大不动产服务企业世邦魏理仕韩国公司（CBRE Korea）的数据，去年国内A级写字楼空置率仅为1.5%。与因居家办公普及而空置率高达20%至30%的美国旧金山等地形成强烈对比。与2019年相比，上下班流动人口的恢复率达到99%。行业惯例中的免租期（Rent-free）为0.8个月，为2008年以来时隔15年首次跌破“1个月门槛”。考虑免租期后的实际租金涨幅达到15.2%。写字楼市场中业主优势格局正持续稳固。

此外，国民年金的领导层更迭也被认为对扩大不动产投资的基调产生了影响。去年年底上任的不动产投资室长An Junsang就是关键人物。国民年金还新设了不动产平台团队。业内甚至认为，今年8月决定向“The Exchange Seoul”投资约2500亿韩元一事，正是“An Junsang体制”下改变不动产投资方式的象征性事件。该建筑为新加坡政府投资公司（GIC）挂牌出售资产，KORAMCO资产运用公司将携手国民年金在收购后进行再开发。

预计写字楼市场的人气在一段时间内仍将延续，原因在于供应不足。仅从今年可供承租的新建A级写字楼来看，四学年金位于汝矣岛的TP Tower几乎是唯一项目。包括新韩投资证券在内的新韩银行、新韩资产运用、新韩资本等新韩金融集团旗下公司以及Kiwoom证券等大型证券公司正陆续入驻这栋大楼，使其迅速崛起为汝矣岛新的地标。Park Donggyu不动产解决方案中心长表示：“未来两年供应将处于不足状态，因此在相当一段时间内，业主主导的市场格局将会持续。”

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在高利率时期集中投资不动产贷款基金的其他年金、公积金会等机构，也开始对不动产股权投资（Equity投资）表现出兴趣。军人共济会近期决定在去年向HJ重工业龙山办公楼优先股投资200亿韩元的基础上，再追加投资320亿韩元。预计降息同样将成为提振市场的利好因素。Samjong KPMG企业不动产咨询本部长Jin Hyeongseok表示：“由于估值承压，高利率时期商业地产交易一直较为低迷”，“尽管市场仍存在‘经济衰退（Recession）恐惧’等不确定性，但预计降息至少可以在一定程度上缓解估值下行压力。”

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