[是是非非] 住房供应不必分黑猫白猫关键在于用好“运用之妙”

by Hwang Junho

Published 06 Sep.2024 09:14(KST)

“装修也是供应新房的优良整备项目，政府为什么只把精力都放在重建上呢？”

这是最近决定推进装修项目的一处公寓小区居民提出的问题。目前在全国正在推进装修项目的153个业主委员会中，也提出了类似的疑问。

装修是针对竣工后已满15年的建筑物，为了防止老化或恢复功能，对其进行大规模改造或部分新建的一种项目方式。通常是在容积率已达200%以上、难以进行重建的小区推进装修。装修不同于重建，并不是拆除现有住房、尽可能多盖新房的项目，而是在原有结构上“添肉加骨”的方式建设。因此，新建住房数量少于重建，新增住房最多只能在原有住户数的约15%以内。相应地，装修比新建建筑在时间和成本上都要少。在近期施工成本上涨导致重建项目的盈利性大幅下滑、项目接连告吹的情况下，装修之所以被视为重建的替代方案，原因正在于此。最近不仅在首尔江南一带，在龙山、木洞等地，也可以看到加快推进装修的小区。

这与政府不论房价上涨还是经济低迷都只想从重建中寻找答案的态度，形成了不同的氛围。一个月前，为了抑制房价上涨，政府推出“8·8对策”，其中包含以重建为主的住房供应方案。政府表示，将通过缩减程序来加快项目进度，并通过提高重建公寓的高度来提升项目盈利性。这与此前发布“1·10对策”时的情况类似。当时正值房地产景气低迷、建筑公司“4月危机论”甚嚣尘上的时期，政府打出的牌也是放宽重建监管，核心内容包括调整通过重建安全性鉴定的义务时点、对第一期新城重建提供公共支持等。

在缺乏可供新建住房土地的首尔，重建是最有力的住房供应方式。然而，不能认为只有重建才是良策，装修同样可以发挥不亚于重建的作用。根据首尔市去年10月公布的《2030首尔市共同住宅装修基本规划》，在市内4217个公寓小区中，可进行重建的小区仅有878个。“可进行户数增加型装修的小区（增建）”为898个，“可进行定制型装修的小区（非增建）”为2198个。

特别是根据该规划，在首尔市内116个居住生活圈中，有107个生活圈存在户数增加型装修公寓。如果假定这些项目顺利推进，额外增加约15%的住房，到2030年最多可供应11万6164户新增住房。考虑到政府即使在朝小野大的政局下，仍推动制定特别法（重建·再开发促进法），并计划在2029年前提前开工的住房户数为13万户，两者差距并不大。尤其是根据这一基本规划，即便通过装修将新增住房增加到最大规模，也不需要额外扩充上下水道、学校、公园等配套设施。

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基本规划中所包含的新增住房供应估算值，在目前首都圈约有145个小区推进装修项目这一前提下，可谓理想数字。不过，这一数字也不免让人产生疑问：如果政府像支持重建那样同等力度地支持装修，是否能进一步缓解对住房供需的担忧？只要有助于抑制飙升的公寓价格，不论是“黑猫”还是“白猫”，都应当不拘一格，善加运用各种手段。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。