富人区方背洞复苏…重建小区掀起分销热潮
下月“Acro Riche County”147户、“Raemian One Perla”465户公开出售
江南八学区居住偏好高
正向高价公寓小区转型
首尔瑞草区方背洞的重建小区将接连推出分销。方背Samik和方背6区计划在年内开盘。随着新建小区陆续入市，方背洞一带有望重塑为高端公寓聚落，市场关注青睐这一地区的认购热度能否持续。上月开盘的The H Bangbae（方背5区）在一顺位认购中共收到5万8684件申请，所有户型全部售罄。
据业界6日消息，重建方背Samik的“Acro Ritz County”将于下月开盘，重建方背6区的“Raemian One Perla”则计划在11月末分销。
方背Samik·方背6区依次分销
重建方背Samik的“Acro Ritz County”规划为地下5层至地上27层、8栋、共707户。其中147户面向普通购房者分销。项目位于2号线方背站附近，前往瑞草补习班街交通便利，紧邻Sangmun高中。预计分销价格将与The H Bangbae相近，定在每3.3平方米6500万韩元左右。
若以每3.3平方米6500万韩元的分销价测算，专用面积59平方米的总价约在17亿韩元区间，84平方米约在23亿韩元区间。根据瑞草区正在公示的方背Samik事业实施计划变更许可内容，组合成员的分销价为59平方米约11亿韩元区间，75平方米约13亿韩元区间，84平方米约14亿韩元区间，110平方米约16亿韩元区间。预计2026年下半年入住。
重建方背6区的“Raemian One Perla”规划为地下4层至地上22层、16栋、共1097户。其中59至84平方米的465户面向普通购房者分销。Raemian One Perla靠近7号线Naebang站，步行10分钟可达4号线及7号线交汇的Isu站。项目紧邻方背洞补习班街，靠近Bangbae小学及Seomun女子初中·高中。市场预计普通分销价格将与One Pentas相似，定在每3.3平方米6700万韩元左右。预计明年11月入住。
认购暖风有望延续
近期开盘的The H Bangbae录得高认购竞争率，使方背洞再次受到关注。The H Bangbae尽管分销价较高，一顺位认购竞争率仍达到平均90.28比1，特别供应则为47.26比1。分析认为，由于方背洞属于实施分销价上限制地区，未来有望享受较大的价差收益，这一因素起到了推动作用。
上月开盘的The H Bangbae每3.3平方米的平均分销价为6495万韩元。按专用面积来看，59平方米为17亿韩元，84平方米为22亿韩元，101平方米为25亿韩元，114平方米为27亿韩元区间。附近的“Bangbae Gran Xi”方面，上月专用55平方米成交价创下新高，为18亿8000万韩元，74.6平方米为23亿2000万韩元。同月84平方米成交价为28亿7000万韩元。该公寓于2021年入住。
方背洞与瑞草区的盘浦洞及铜雀区相接，于20世纪70至80年代开发。以大面积户型为主的中小型公寓小区与独栋住宅混合分布，被评价为项目盈利性较佳。与再开发不同，当地基础设施已较为完善，无须承担配建租赁住房的义务，这是其一大优势。区域内聚集了Seomun女子初中·高中、Dongdeok女子初中·高中、首尔高中、Sangmun高中等，被视为代表性的“江南八学区”之一，居住偏好度较高。
方背洞一带包括已进入开工阶段的方背5·6区和方背Samik在内，共有10处正在推进重建项目。其中方背13·14区已获得管理处置许可，方背7·15区及Bangbae Sinsamho已获准成立重建组合。
NH投资证券首席研究员Jung Bohyun表示：“方背洞是传统富人区，居民收入水平较高，即便近期出现分摊金、工程费上调等成本纠纷问题，项目整体推进仍相对顺利。”他并解释称：“对于重建独栋住宅、多户住宅等项目，应综合考虑与再开发或住房类型、大地持分相对应的权利价值、分摊金以及预期安全利润率等因素来制定购入计划。”
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