“为稳定住房供应的房地产PF作用”研讨会
“REITs应当作为先发投手…发挥股权投资者作用”
金融机构与开发商呼吁消除“信息不对称”
“通过项目可行性评估管理风险…‘客观性’是关键”
#. 去年10月，蔚山蔚州郡清凉邑一带的“蔚山德下站 Shinil Happy Tree The Roots”项目工地被归类为预售担保事故现场。承担施工的中坚建筑公司Shinil在此前5月31日进入法院管理（企业重整程序）。该项目的自有资本金仅占总投资额的3.0%，但项目融资（PF）贷款规模达800亿韩元，占总投资额的28.7%。预售业绩低迷。自2022年开始预售后6个月内，实际预售率仅为3.0%，远远低于预定预售率（60%）。此后又过了4个月，Shinil申请法院管理。
据住房城市保证公社（HUG）统计，去年一年共发生14起预售担保事故。自2020年发生8起之后，曾有两年相对平稳，但在建筑景气低迷的影响下，去年时隔11年再次创下最高纪录。
21日，在首尔中区大韩商工会议所召开的会议上，业内专家以上述案例为基础，就“为稳定住房供应发挥作用的房地产项目融资”交换了意见。专家们将开发商自有资本比例偏低等问题列为项目融资不良的原因，并将通过项目房地产投资信托（项目REITs）激活投资、由国土交通部构建房地产金融统计系统、强化项目可行性评估等作为解决方案提出。
Lee Jin 韩国房地产开发协会政策研究室室长表示：“为了实现可持续的项目融资，开发商需要自主引入大股东，并激活外部投资者的股权投资。”他还呼吁通过项目REITs和盲池基金等方式激活投资，努力争取主要财务投资者（FI）。他特别指出，有必要优先引进如国民年金这类“关键力量”（为实现目标的核心），以营造财务投资者参与的氛围。
Park Cheongyu 国土研究院房地产研究本部长也积极认同利用REITs的思路。Park本部长强调：“REITs不应作为‘救火投手’，而要作为‘先发投手’登场。虽然这是需要通过立法的事项，可能需要时间，但应以项目REITs为基石，使REITs能够发挥股权投资者的作用。”国土交通部去年6月在“REITs活性化方案”中宣布，将引入“项目REITs”，允许REITs直接开发房地产并进行租赁、运营。
专家们还对国土交通部构建项目融资统计系统表示认同。金融监督院正针对证券公司、资产管理公司等金融机构运行“房地产金融风险敞口综合管理系统”，加强常态化监测。但他们指出，国土交通部在包括项目融资在内的房地产金融相关统计构建方面仍不完善，与金融机构相比，这种信息不对称使得难以向房地产开发商提供具有实效性的支持措施。
Yoo Seungdong 尚明大学经济金融学部教授表示：“与住房开发金融相关的讨论，大多集中在金融市场稳定和保护金融机构方面，关于如何通过开发金融来稳定普通民众居住的讨论则相对较少。应当通过构建统计系统，把危机转化为机遇。”
作为其中一环，还有建议称，有必要利用住房城市保证公社在住房领域的数据来强化项目可行性评估。Kim Sungwoo 住房城市保证公社住房城市金融研究院研究委员表示：“房地产项目融资不良，归根结底是由谁来承担滞销风险的问题。应通过项目可行性评估，开发与滞销贷款担保相联动的产品，并通过扩大竣工担保等公共担保，制定能够按项目管理风险的方案。”住房城市保证公社金融审查处组长Jeong Gyu-chan也表示：“需要通过利用合理预售价测算审查等数据，提高项目可行性的可预测性等制度性支持。”
部分与会者也对项目可行性评估能否保证客观性提出质疑。Law Firm世宗专业委员Kim Jeongju指出：“我不确定是否有可能对我国开发市场进行客观分析。由于并非景气波动，而是难以预测的政策性因素，项目可行性也可能发生变化。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
