从9月起住房抵押贷款额度缩减…能抑制飙升的首尔公寓房价吗
政府为抑制飙升的首尔公寓售价
继供应对策后再祭出贷款监管牌
房地产专家展望：
“交易量将下滑，杠杆投资将更难”
“售价涨势不减，全租价格还会走高”
在金融当局自下月起下调首都圈地区住房抵押贷款上限以遏制首尔公寓价格快速上涨之际，市场上已出现“力度不足”的评价。分析认为，难以打击那些在有涨价潜力地区购买自住新建公寓、采取所谓“一套优质房”策略的购房需求者的买入心理。
尤其是如果今年内美国下调基准利率，我国也将加入降息行列，届时缩减贷款额度的效果势必被削弱。有意见指出，相反，如果此次对策使买卖需求转投相对宽松的全租市场，可能推高全租价格，进而扰乱中低收入群体的居住生态。
交易量会下降，“差价投资”难以为继，但……
根据KB不动产《周刊KB公寓市场动向》资料，上周首尔公寓买卖价格一周内飙升0.22%。图为5日首尔麻浦区一家房产中介张贴的公寓买卖与全租价格。照片=记者Kang Jinhyung aymsdream@
View original image金融委员会21日召开“家庭负债检查会议”，对将于下月1日实施的第二阶段压力总债务本息偿还比率（DSR）制度进行了点检。该制度启动后，在首都圈购房的人在银行办理住房抵押贷款时，将被额外适用加算利率。压力DSR是将未来利率波动风险反映到贷款利率中，附加所谓压力利率的加算利率，用以计算贷款额度的制度。加算利率提高后，会对根据收入水平确定贷款上限的DSR产生影响，从而压缩在银行可获得的住房抵押贷款额度。
据金融委员会测算，以年收入5000万韩元借款人为基准，若以30年期浮动利率（假设贷款利率4.5%）贷款，引入压力DSR后，贷款额度将较之前减少4200万韩元（从3.29亿韩元降至2.87亿韩元）。在相同条件下，年薪1亿韩元的借款人额度将减少8400万韩元（从6.58亿韩元降至5.74亿韩元）。不过，如果采用混合型或周期型等固定利率产品办理住房抵押贷款，额度将较上述水平略有增加。
此次举措预计将在一定程度上抑制首尔公寓交易量。根据首尔不动产信息广场数据，今年1月以来截至本月20日，首尔公寓买卖成交量共计3万6115套，已超过去年全年成交量3万5538套，房地产市场明显过热。
Shinhan银行不动产专业委员Kwon Youngseon表示：“压力DSR会限制资金筹措，导致可交易的房源本身减少。”他同时称：“不过江南地区受影响不会太大。江南三区价格已经涨得过高，市场基本是有资产的人在进场。相反，城东、麻浦、广津区等刚性需求集中的区域，交易可能会放缓。”
韩国建设产业研究院副研究委员Kim Seonghwan则表示：“为了自住而买公寓的人，如果一下子少贷了几千万韩元，负担会加重。”他接着分析称：“像城东这类地区差价投资很多，原本已经持有一套住房的人，打算借此次机会再买一套、搭配全租进行差价投资，但很可能因为资金不足，今后要做差价投资就会变得困难。”
买卖价格仍将上涨，全租价格或涨得更快
ㅏ
目前买入情绪已经被大幅推高，如果今年内再出现降息，不论本次政策如何，公寓价格上涨势头很可能延续。Kwon专业委员称：“现在买入心理高涨，即便考虑到那些其实不必一定贷款的需求，预计到明年上半年之前，上涨趋势也不会轻易扭转。”
NH农协银行不动产首席专家委员Kim Hyoseon表示：“当前银行住房抵押贷款利率再怎么定得略高，一旦美国联邦储备制度理事会（Fed）启动降息，并连锁带动韩国银行下调基准利率，那么实施压力DSR第二阶段所削减的贷款额度，影响可能被抵消到相当程度。贷款额度管制恐难真正波及到公寓价格。”
![[独家]“难怪都说是三星”……不用积分，改送温努里商品券](https://cwcontent.asiae.co.kr/asiaresize/93/2026060511022289079_1780624942.jpg)
也有观点认为，制度实施后全租价格可能进一步上涨。Kim首席专家委员补充道：“若原本打算买房的人因监管被迫转投贷款相对容易的全租市场，全租价格可能被推得更高。”西江大学不动产学系教授Kwon Daejung同样指出：“目前在供应不足与公寓集中需求的背景下，市场正向买入端集中。如果全租价格上涨，房价也只能进一步走高，因此仅凭压力DSR难以期待带来房地产稳定效果。”
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
