[房地产AtoZ]“京畿道利川公寓预售再推迟6个月，原因何在？”

首尔市内公寓景象。 [图片出处=韩联社提供]

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本月京畿道利川被指定为未售出住房管理地区，由此该地区公寓的预售日程最多将被推迟6个月。在未售出住房管理地区，申请预售保函时必须进行事前审查，因此预售日程势必延后。在这一地区计划推出公寓预售的开发企业，其项目计划难免出现差池。

住房城市保全公社（HUG）本月5日选定并公布了第91次未售出住房管理地区。随着京畿道利川被追加指定为未售出住房管理地区，共有9个地区入选。京畿道安城、忠清北道阴城、江原道江陵、庆尚北道浦项·庆州、全罗南道光阳、蔚山蔚州、大邱南区等8个地区继上月之后，本月仍被指定为未售出住房管理地区。

在未售出住房管理地区，住房开发企业的入住者招募批准（预售）申请程序最多将被推迟6个月。要获得入住者招募批准，必须取得在项目中断时对准入住者承担履行预售或退还预售款责任的预售保函。在未售出住房管理地区，为进行保函审查，还必须另行接受事前审查。尤其是，如该地区内项目在事前审查中被评定为“不足项目”，则需重新接受事前审查，距离正式预售的时间只能被进一步拉长。

如果住房开发企业已经购入土地，却被指定为未售出住房管理地区，则必须为获取预售保函而申请事前审查。由于程序增加了一道，整体项目周期被拉长，成本也可能随之增加。

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事前审查是为减少当地住房预售供应量、消化未售出库存而采取的措施。HUG在进行事前审查时，以区位条件、区域需求、交易活跃程度以及开发企业的项目执行能力为标准开展审查。HUG相关负责人表示：“如果像‘不足项目’那样事前审查结果不佳，在追加接受审查的过程中，项目有可能被延迟。”但其同时解释称：“我们正在对事前审查标准进行标准化，力争尽快完成对项目的保函审查。”

如属于不混合预售与租赁的纯租赁住房项目、在工程进度达到60%以上时才进行预售的后期预售项目等7类之一，则无需接受事前审查。另外，在被指定为未售出住房管理地区之前已取得预售保函的项目，即便之后被划入未售出住房管理地区，也无需再履行事前审查等程序。

未售出住房管理地区，是指符合▲未售出住房增加 ▲未售出住房消化不佳 ▲存在未售出住房忧虑三项中的任意一项的地区。此时，以未售出住房套数在1000套以上，且未售出住房套数占共同住宅库存量比例在2%以上的市·郡·区为基准。

未售出住房增加地区，是指在最近3个月内，存在某一月份未售出住房套数较前一月增加50%以上的地区。本次新被指定为未售出住房管理地区的京畿道利川，是本月唯一的未售出住房增加地区。

未售出住房消化不佳地区，是指当月未售出住房套数达到过去1年月均未售出住房套数2倍以上，或最近3个月内未售出住房套数在1000套以上，且最近3个月中未售出住房套数较前一月的降幅低于10%的地区。除利川外的京畿道安城、大邱南区等8个地区属于这一类型。

加阳洞某小区公寓。照片由记者 Jo Yongjun 提供 jun21@

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存在未售出住房忧虑的地区，是指当月许可·审批实绩在最近3个月中存在某一月份较前一月增加50%以上，或当月许可·审批实绩达到过去1年月均实绩2倍以上的地区。在此基础上，如最近3个月中存在某一月份未售出住房套数较前一月增加30%以上，或当月未售出住房套数达到过去1年月均水平1.5倍以上，该地区即被指定为存在未售出住房忧虑地区。

去年2月，HUG在未售出住房管理地区的选定要件中删除了“需要监测”这一项。由于去年除首尔等主要城市外的地方地区未售出住房忧虑加剧，新建公寓供应速度放缓，因此作出这一调整。如以“需要监测”为由被指定为未售出住房管理地区，则至少有2个月会处于未售出住房管理地区状态。

HUG相关负责人表示：“过去，即便是属于‘需要监测’的地区，即使未售出住房已经消化，仍至少要被指定为未售出住房管理地区2个月，并接受预售保函事前审查。鉴于去年预售市场恶化，我们进行了调整，只要未售出住房在一定程度上得到消化，就可以立即解除未售出住房管理地区的指定，从而在无需事前审查的情况下取得预售保函。”

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另一方面，HUG每月都会选定并公布未售出住房管理地区。根据国土交通部数据，截至今年6月，全国未售出住房总计7万4037套，较前月（7万2129套）增加2.6%。此外，被称为“恶性未售出”的竣工后未售出住房在今年6月为1万4856套，较前月（1万3230套）增长12.3%。

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